Agevolazioni prima casa: decadono se il vano non abitabile è facilmente utilizzabile

Il concetto di superficie utile complessiva prescinde dalla sua abitabilità, sicché anche un vano deposito non abitabile può far aumentare la metratura dell’immobile fino a farlo diventare «di lusso». L’acquirente perde i benefici fiscali «prima casa» se la superficie utile complessiva dell’immobile è superiore a 240 mq.

Anche il vano non abitabile è da considerare parte della superficie complessiva dell’immobile ai fini delle agevolazioni prima casa e del riconoscimento del carattere «di lusso» dello stesso, qualora il locale sia facilmente utilizzabile. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la Sentenza n. 25674 del 15/11/2013.

In particolare, i giudici della Corte Suprema hanno affermato che:
con «superficie utile complessiva» non si deve far riferimento solamente alla superficie abitabile; la facile utilizzazione di una superficie è concetto che prescinde dall’abitabilità.

Nella vicenda in esame due coniugi avevano impugnato l’avviso di liquidazione col quale, revocata l’agevolazione fiscale prima casa, era recuperata a tassazione l’ordinaria imposta di registro e inflitte sanzioni sull’acquisto di un immobile. L’immobile, ad avviso dell’Ufficio finanziario, era di lusso perché aveva una superficie utile complessiva superiore a 240 mq., dovendosi in essa computare il cosiddetto vano deposito, posto che quest’ultimo presentava un’altezza di 3,25 m. e due ampie finestre oltre a un’ampia portafinestra, essendo invece irrilevante la sua destinazione di fatto.

Gli Ermellini osservano che la superficie utile complessiva non può restrittivamente identificarsi con la sola superficie abitabile: l’abitabilità va considerata come un criterio non esclusivo al fine dell’individuazione della categoria giuridica della «superficie utile complessiva» di cui all'art. 6 del D.M. 02/08/1969.

L’utilizzabilità di una superficie è concetto che prescinde dall’abitabilità ed è quello più idoneo a esprimere il carattere «lussuoso» o meno di una casa. Cosicché, la possibilità di conseguire una facile abitabilità, mediante, ad esempio, un semplice adeguamento dei rapporti aereo-illuminanti, consente di ritenere «utile» la superficie abitativa; e il tener conto di questa potenzialità abitativa consente di individuare meglio ciò che è «di lusso» o meno sul piano del mercato immobiliare, che, come noto, una tale disponibilità di superficie valorizza.

Il testo della sentenza è consultabile nel box Fonti Collegate di Legislazione Tecnica.

Fonte: Legislazione Tecnica, leggi QUI.