Manufatto precario: le condizioni l’esenzione del titolo edilizio

Con la Sentenza n. 2333 del 02/12/2013 il Tar Sicilia torna sul tema dei manufatti precari, precisando a quali condizioni possono essere ritenuti tali ed essere edificati e mantenuti senza uno specifico titolo edilizio.

Non richiedono la concessione edilizia quei manufatti che, per la destinazione d'uso cui sono finalizzati oltre che per le loro particolari caratteristiche, possono considerarsi provvisori, di uso temporaneo e destinati alla rimozione dopo l'uso. Questo è il principio stabilito dal Tar Sicilia con la Sentenza del 02/12/2013, n. 2333.

Nel caso in esame i giudici respingono il ricorso di un cittadino contro il Comune di Palermo per l’annullamento di un’ordinanza con la quale l’Amministrazione comunale aveva ingiunto la dismissione di un prefabbricato in lamiera su di un Monte ed adibito al ricovero di apparecchiature elettriche relative ad una adiacente antenna radio. Si legge «nel caso in esame, il box metallico in questione (ancorato su base di cemento), per la sua stessa destinazione (ricovero di apparecchiature elettriche relative a una adiacente, antenna radio) non può ritenersi diretto a soddisfare bisogni contingenti, sibbene esigenze aziendali di carattere duraturo, funzionali all’esercizio di due emittenti radiofoniche, non par dubbia la necessità del titolo concessorio, trattandosi, appunto di trasformazione permanente del territorio in zona, peraltro, sottoposta a vincolo paesaggistico e idrogeologico».

Il Tar Sicilia ricorda che la precarietà delle strutture può essere riscontrata nella contemporanea presenza di due requisiti, uno strutturale e l’altro funzionale:
l'opera non deve costituire trasformazione urbanistica del territorio e non deve essere costituita da intelaiature infisse al suolo, né deve essere chiusa in alcun lato;
occorre avere riguardo alla destinazione d'uso dell'opera; sicché una struttura destinata a dare una utilità prolungata nel tempo non può considerarsi precaria.

Il Tribunale specifica che «ai sensi dell’art. 1 della legge 28 gennaio 1977, n. 10 (ora art. 10 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 «T.U. delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia»), infatti, è soggetta a concessione edilizia ogni attività che comporti la trasformazione del territorio attraverso l'esecuzione di opere comunque attinenti agli aspetti urbanistici ed edilizi, ove il mutamento e l'alterazione abbiano qualche rilievo ambientale ed estetico anche solo funzionale. In particolare, la concessione edilizia è necessaria anche quando si intende realizzare un intervento sul territorio con perdurante modifica dello stato dei luoghi con materiale posto sul suolo».

Fonte: Legislazione Tecnica, leggi QUI.

Edilizia: approvata dalla Regione Emilia-Romagna la nuova legge sulla semplificazione delle norme

Finalmente il 24 luglio l'Assemblea legislativa dell'Emilia-Romagna ha deliberato la nuova legge regionale n. 15 per la semplificazione edilizia (delibera legislativa n. 69), pubblicata nel BURERT n. 222 del 30 luglio 2013.

Numerose sono le novità introdotte dalla legge, lo STUDIO TECNICO BOLOGNINI le ha analizzate e vuole qui riproporre una sintetica lettura delle stesse:

- tutti gli atti che riguardano l'edilizia residenziale debbono transitare dal SUE, Sportello Unico per l'Edilizia, istituito in ciascun comune (art. 4 comma 4 Lo Sportello unico costituisce, per gli interventi di edilizia residenziale, l'unico punto di accesso per il privato interessato, in relazione a tutte le vicende amministrative riguardanti il titolo abilitativo e l'intervento edilizio oggetto dello

stesso, che fornisce una risposta tempestiva in luogo di tutte le pubbliche amministrazioni, comunque coinvolte. Le comunicazioni al richiedente sono

trasmesse esclusivamente dallo Sportello unico; gli altri uffici comunali e le amministrazioni pubbliche diverse dal Comune, che sono interessati al procedimento di rilascio del permesso di costruire, non possono trasmettere al richiedente atti autorizzatori, nulla osta, pareri o atti di consenso, anche a contenuto negativo, comunque denominati e sono tenuti a trasmettere immediatamente allo Sportello unico le denunce, le domande, le segnalazioni, gli atti e la documentazione ad esse eventualmente presentati, dandone comunicazione al richiedente);

- tutti gli atti che riguardano l'edilizia non residenziale debbono transitare dal SUAP, Sportello Unico per le Attività Produttive (art. 5 comma 2 Nel caso di impianti produttivi di beni e servizi, il SUAP è il punto unico di accesso, le comunicazioni al richiedente sono trasmesse esclusivamente dallo Sportello unico e gli altri uffici comunali e le amministrazioni pubbliche diverse dal Comune, che sono interessati al procedimento di rilascio del permesso di costruire, non possono trasmettere al richiedente atti autorizzatori, nulla osta, pareri o atti di consenso, anche a contenuto negativo, comunque denominati, e sono tenuti a trasmettere immediatamente al SUAP le denunce, le domande, le segnalazioni, gli atti e la documentazione ad esse eventualmente presentati,

dandone comunicazione al richiedente);

- è stato definito il ruolo della CQAP, Commissione per la Qualità Architettonica ed il Paesaggio (art. 6 comma 1 "...quale organo consultivo cui spetta l'emanazione di pareri, obbligatori e non vincolanti, in ordine agli aspetti compositivi ed architettonici degli interventi ed al loro inserimento nel contesto urbano, paesaggistico e ambientale...");

- il professionista incaricato può motivatamente chiedere di poter illustrare alla CQAP il progetto prima della sua valutazione (art. 6 comma 2 punto d);

- è stata ampliata l'attività edilizia libera, cioè priva della richiesta di titolo edilizio per poter intervenire (art. 7 comma 1);

- in relazione alle opere soggette a CIL, Comunicazione di Inizio Lavori, (art. 7 comma 4) è fatto obbligo di nomina del Direttore dei Lavori, del deposito di idonea denuncia catastale a fine lavori e delle relative dichiarazioni di conformità degli impianti, se questi hanno subito modifiche, mentre non è richiesto il deposito della scheda tecnica; si possono inoltre fare le varianti di fine lavori (art. 7 comma 6); 

- relativamente alla coibentazione esterna del fabbricato, ai fini di una riqualificazione energetica dell'immobile, è stato assorbito il D.Lgs.115/2008, inserendo nella norma i maggiori spessori dei solai interni anche in caso di intervento sull'esistente (art. 11 comma 2);

- entro 180 giorni dall'entrata in vigore della presente legge tutti i comuni devono adeguare le proprie norme e modulistiche (art. 12);

- la verifica della completezza della documentazione della SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività, avviene entro 5 giorni dal deposito (art. 14 comma 4), mentre la correttezza della SCIA entro 30 giorni (comma 5) e successivamente può essere interrotta solo se sono state depositate dal richiedente dichiarazioni false o mendaci (comma 9);

- le comunicazioni di inizio e fine lavori possono essere prorogate (art. 16 comma 2);

- in caso di PDC, Permesso di Costruire, l'iter con l'eventuale raccolta di tutti i pareri da parte del SUE/SUAP deve avvenire entro 60 giorni (art. 18 comma 4), poi ci sono 15 gg. per il rilascio (comma 8), altrimenti decorsi i termini si ritiene accolto comunque (comma 10) anche senza provvedimento, il tutto se non ci sono richieste di integrazione, progetti particolarmente complessi o comuni con più di 100 mila abitanti, nel qual caso il termine si intende raddoppiato (comma 9);

- vi è la possibilità di richiedere il rilascio di un PDC in deroga per edifici e impianti pubblici o di interesse pubblico (art. 20 comma 1), deroga che riguarda (comma 2): "La deroga, nel rispetto delle norme igieniche, sanitarie, di accessibilità e di sicurezza e dei limiti inderogabili stabiliti dalle disposizioni statali e regionali, può riguardare esclusivamente le destinazioni d'uso ammissibili, la densità edilizia, l'altezza e la distanza tra i fabbricati e dai confini, stabilite dagli strumenti di pianificazione urbanistica".

- il controllo a campione del certificato di conformità edilizia e agibilità deve essere comunicato all'interessato entro 10 giorni dal deposito, viceversa si intende accolto (art. 23 comma 6), secondo la norma il rilascio deve avvenire entro 90 giorni, oppure si applica il silenzio assenso (comma 10);

- il ritardo nella presentazione della scheda tecnica comporta una sanzione pari a € 100,00 per ogni mese di ritardo (art. 26 comma 1);

- il cambio d'uso senza opere e senza carico urbanistico si può realizzare tramite CIL (art. 28 comma 2);

- sono state specificate le varianti essenziali (art. 41 comma 1): "Sono variazioni essenziali rispetto al titolo abilitativo originario come integrato dalla SCIA di fine lavori:

a) il mutamento della destinazione d’uso che comporta un incremento del carico urbanistico di cui all’articolo 30, comma 1, della legge regionale in materia edilizia;

b) gli aumenti di entità superiore al 20 per cento rispetto alla superficie coperta, al rapporto di copertura, al perimetro, all'altezza dei fabbricati, gli scostamenti superiori al 20 per cento della sagoma o dell'area di sedime, la riduzione superiore al 20 per cento delle distanze minime tra fabbricati e dai confini di proprietà anche a diversi livelli di altezza;

c) gli aumenti della cubatura rispetto al progetto del 10 per cento e comunque superiori a 300 metri cubi, con esclusione di quelli che riguardino soltanto le cubature accessorie ed i volumi tecnici, così come definiti ed identificati dalle norme urbanistiche ed edilizie

comunali;

d) gli aumenti della superficie utile superiori a 100 metri quadrati;

e) ogni intervento difforme rispetto al titolo abilitativo che comporti violazione delle norme tecniche per le costruzioni in materia di edilizia antisismica;

f) ogni intervento difforme rispetto al titolo abilitativo, ove effettuato su immobili ricadenti in aree naturali protette, nonché effettuato su immobili sottoposti a particolari prescrizioni per ragioni ambientali, paesaggistiche, archeologiche, storico-architettoniche da leggi

nazionali o regionali, ovvero dagli strumenti di pianificazione territoriale od urbanistica. Non costituiscono variazione essenziale i lavori realizzati in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, qualora rientrino nei casi di cui all’articolo 149 del

decreto legislativo n. 42 del 2004 e qualora venga accertata la compatibilità paesaggistica, ai sensi dell’articolo 167 del medesimo decreto legislativo".

- proroga d'ufficio di 2 anni per inizio e fine lavori nelle zone terremotate (art. 55 comma 2);

- sono state aggiornate le definizioni degli interventi edilizi, nell'allegato alla legge:

"Ai fini della presente legge, si intendono per:

a) "Interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;

b) "Interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d'uso;

c) "Restauro scientifico", gli interventi che riguardano le unità edilizie che hanno assunto rilevante importanza nel contesto urbano territoriale per specifici pregi o caratteri architettonici o artistici. Gli interventi di restauro scientifico consistono in un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'edificio, ne consentono la conservazione, valorizzandone i caratteri e rendendone possibile un uso adeguato alle intrinseche caratteristiche.

Il tipo di intervento prevede:

c.1) il restauro degli aspetti architettonici o il ripristino delle parti alterate, cioè il restauro o ripristino dei fronti esterni ed interni, il restauro o il ripristino degli ambienti interni, la ricostruzione filologica di parti dell'edificio eventualmente crollate o demolite, la conservazione o il ripristino dell'impianto distributivo-organizzativo originale, la conservazione o il ripristino degli spazi liberi, quali, tra gli altri, le corti, i larghi, i piazzali, gli orti, i giardini, i chiostri;

c.2) il consolidamento, con sostituzione delle parti non recuperabili senza modificare la posizione o la quota dei seguenti elementi strutturali: 

- murature portanti sia interne che esterne;

- solai e volte;

- scale;

- tetto, con ripristino del manto di copertura originale;

c.3) l'eliminazione delle superfetazioni come parti incongrue all'impianto originario e agli ampliamenti organici del medesimo;

c.4) l'inserimento degli impianti tecnologici e igienico-sanitari essenziali;

d) "Interventi di restauro e risanamento conservativo", gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurare la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentono destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze

dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;

e) "Ripristino tipologico", gli interventi che riguardano le unità edilizie fatiscenti o parzialmente demolite di cui è possibile reperire adeguata documentazione della loro organizzazione tipologica originaria individuabile anche in altre unità edilizie dello stesso periodo storico e della stessa area culturale.

Il tipo di intervento prevede:

e.1) il ripristino dei collegamenti verticali od orizzontali collettivi quali androni, blocchi scale, portici;

e.2) il ripristino ed il mantenimento della forma, dimensioni e dei rapporti fra unità edilizie preesistenti ed aree scoperte quali corti, chiostri;

e.3) il ripristino di tutti gli elementi costitutivi del tipo edilizio, quali partitura delle finestre, ubicazione degli elementi principali e particolari elementi di finitura.

f) "Interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto od in parte diverso dal precedente.

Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti, nonché la realizzazione di volumi tecnici necessari per l'installazione o la revisione di impianti tecnologici. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria del fabbricato preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla

normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l'installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico degli edifici.

Gli interventi di ristrutturazione edilizia comprendono altresì quelli che comportino, in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che limitatamente agli immobili compresi nei centri storici e negli insediamenti e infrastrutture storici del territorio rurale, di cui agli articoli A-7 e A-8 dell’Allegato della legge regionale n. 20 del 2000 comportino mutamenti della destinazione d’uso.

g) "Interventi di nuova costruzione", gli interventi di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti. Sono comunque da considerarsi tali:

g.1) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma esistente, fermo restando per gli interventi pertinenziali, quanto previsto al punto g.6);

g.2) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal Comune;

g.3) la realizzazione di infrastrutture ed impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;

g.4) l'installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione da realizzare sul suolo;

g.5) l'installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee;

g.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20 per cento del volume dell'edificio principale;

g.7) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all'aperto ove comportino l'esecuzione dei lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato;

h) "Interventi di ristrutturazione urbanistica", gli interventi rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale;

i) "Demolizione", gli interventi di demolizione senza ricostruzione che riguardano gli elementi incongrui quali superfetazioni e corpi di fabbrica incompatibili con la struttura dell'insediamento. La loro demolizione concorre all'opera di risanamento funzionale e formale delle aree destinate a verde privato e a verde pubblico. Il tipo di intervento prevede la demolizione dei corpi edili incongrui e la esecuzione di opere esterne;

l) "Recupero e risanamento delle aree libere", gli interventi che riguardano le aree e gli spazi liberi. L'intervento concorre all'opera di risanamento, funzionale e formale, delle aree stesse. Il tipo di intervento prevede l'eliminazione di opere incongrue esistenti e la esecuzione di opere capaci di concorrere alla riorganizzazione funzionale e formale delle aree e degli spazi liberi con attenzione alla loro accessibilità e fruibilità;

m) “Significativi movimenti di terra”, i rilevanti movimenti morfologici del suolo non a fini agricoli e comunque estranei all'attività edificatoria quali gli scavi, i livellamenti, i riporti di terreno, gli sbancamenti. Il Regolamento urbanistico ed edilizio definisce le caratteristiche dimensionali, qualitative e quantitative degli interventi al fine di stabilirne la rilevanza". 

Positivi i primi commenti di Confindustria e Ance Emilia Romagna.

Per quanto riguarda lo STUDIO TECNICO BOLOGNINI, con la presente legge si è voluto finalmente fare un po' di chiarezza e sfoltire le molteplici norme ancora in vigore in questa materia, in particolar modo agevolando gli interventi di ristrutturazione e riqualificazione energetica che possono essere sviluppati sull'edilizia esistente.

Scarica QUI il testo completo della nuova legge e QUI nel sito della Regione altri approfondimenti.

Soppalco: serve il permesso di costruire

Comporta un intervento di ristrutturazione edilizia, per il quale occorre un permesso di costruire, la realizzazione di un soppalco, atteso che esso, per sua struttura e funzione, comporta un aumento della superficie utile. 

Lo ha stabilito il Consiglio di Stato con la Sentenza 08/02/2013, n. 720. 

L’art. 10 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (T.U. edilizia) dispone che sono subordinati al rilascio del permesso di costruire «gli interventi di ristrutturazione edilizia»; sono espressamente qualificati tali quelli che, tra l’altro, comportino un aumento di superfici. 

Si tratta di una previsione di particolare rigore per i centri storici, finalizzata ad evitare indebite alterazioni dei loro delicati equilibri abitativi e funzionali. 

L’art. 33 dello stesso D.P.R. prevede che nel caso in cui vengano eseguiti i suddetti interventi in assenza di permesso di costruire, o in totale difformità da esso, la sanzione irrogata è quella della rimozione o demolizione, cioè - in coerenza con detti obiettivi - senz’altro quella ripristinatoria.

Vedremo ora quali saranno gli sviluppi in materia emanati dalle regioni o dai singoli regolamenti comunali: di fatto in questo modo si va verso una ulteriore complicazione delle norme, atteso il fatto che di recente la direzione che era stata presa dal legislatore - con la CIL (Comunicazione di Inizio Lavori) e la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) - era quella di una semplificazione.

Lo STUDIO TECNICO BOLOGNINI è a disposizione per approfondimenti.

Fonte: Legislazione Tecnica, leggi QUI.

Copia della Sentenza, leggi QUI.