LE MODIFICHE ALLA LEGGE DI RIFORMA DEL CONDOMINIO INTRODOTTE DAL D.L. 145/2013 (DESTINAZIONE ITALIA)

Il Decreto-Legge 145/2013 ha introdotto importanti modifiche alla Legge 220/2012 di riforma della disciplina del condominio negli edifici. Gli argomenti oggetto delle modifiche sono i seguenti: 
- Accantonamento dei fondi per interventi straordinari; 
- Attività di formazione degli amministratori condominiali; 
- Maggioranze assembleari per le delibere condominiali per il risparmio energetico; 
- Registro di anagrafe condominiale e informazioni sulle condizioni di sicurezza degli edifici;
- Irrogazione di sanzioni condominiali.

Il D.L. “Destinazione Italia” n. 145 del 23 dicembre 2013 (G.U. n. 300 in pari data), entrato in vigore il giorno successivo, ha apportato, tra le altre cose, alcune significative modifiche alla legge di riforma della disciplina del condominio negli edifici(Legge 11 dicembre 2012 n. 220, entrata in vigore il 18 giugno 2013).

Per la precisione, l’articolo 1, comma 9, del predetto D.L. ha introdotto le novità di seguito illustrate.

Accantonamento dei fondi per interventi straordinari

L’articolo 13 della legge 220/2012 aveva modificato l’art. 1135 del Codice civile disponendo (art. 1135, 1° comma, n. 4) che “l’assemblea dei condomini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori”.

Tale norma aveva lo scopo di razionalizzare la programmazione degli interventi di carattere straordinario, di regola assai impegnativi sotto il profilo finanziario, aumentando le garanzie di puntualità nei pagamenti a vantaggio sia degli appaltatori che degli stessi condomini, cercando di evitare l’avvio di opere per le quali non fosse interamente garantita la copertura di spesa.

Tale intendimento si è, tuttavia, scontrato con gli effetti della grave crisi in corso ed ha finito talvolta con il paralizzare, ostacolare o rendere ancora più impegnativi per i condomini proprio quegli interventi la cui effettuazione avrebbe invece determinato importanti opportunità di lavoro per le imprese del settore.

La modifica ora apportata dal D.L. 145/2013 ha pertanto introdotto un importante correttivo, già ipotizzato dalla dottrina e nella pratica, attraverso un’aggiunta al punto 4 dell’art. 1135 del Codice civile, grazie alla quale viene espressamente previsto che “se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.

Attività di formazione degli amministratori condominiali

E’ stato stabilito che con Regolamento del Ministro della Giustizia saranno determinati i requisiti necessari per esercitare l'attività di formazione degli amministratori di condominio nonché i criteri, i contenuti e lemodalità di svolgimento dei corsi della formazione iniziale e periodica prevista dall'art. 71-bis, 1° comma, lettera g), delle disposizioni per l'attuazione del Codice civile.

Tale richiamo si riferisce al fatto che la lettera g) stabilisce che possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e che svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale, requisito che comunque non è necessario qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

Maggioranze assembleari per le delibere condominiali per il risparmio energetico

L’art.1 del D.L. “Destinazione Italia” ha soppresso nell'art. 1120, 2° comma, n. 2, del codice civile le parole “per il contenimento del consumo energetico degli edifici”.

Per effetto di tale soppressione viene meno l’obbligo di deliberare le innovazioni aventi a oggetto gli interventi per il contenimento del consumo energetico degli edifici, sempre e comunque, con la più elevata maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 Codice civile, ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

D’ora in avanti si applicherà, invece, a tali interventi il più favorevole disposto del terzo comma dell'art. 1136 del Codice civile, per effetto del quale “(…) L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituitacon l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio”.

Registro di anagrafe condominiale e informazioni sulle condizioni di sicurezza degli edifici

Altra novità ora apportata alla legge di riforma del condominio riguarda un’integrazione all'art. 1130, 1° comma, n. 6, del Codice civile, già modificato dalla Legge 220/2012, secondo il quale l'amministratore condominiale deve, tra l’altro, curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza.

Il D.L. “Destinazione Italia” inserisce la precisazione “delle parti comuni dell'edificio”, il che delimita l’ambito dell’informativa oggetto del registro di anagrafe condominiale ai dati relativi alle condizioni di sicurezza delle sole parti comuni condominiali e non anche a quelli delle porzioni di proprietà esclusiva.

Ricordiamo, per completezza, che il punto 6 dell’articolo 1130, 1° comma, del Codice civile stabilisce ulteriormente che “Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili”.

Irrogazione di sanzioni condominiali

L’ultima modifica introdotta dal D.L. 145/2013 riguarda l'articolo 70 delle Disposizioni per l'attuazione del Codice civile, anch’esso già modificato dalla Legge 220/2012, a seguito della quale era sinora stabilito che “Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma é devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie”.

In coda alla predetta disposizione è stata ora inserita la precisazione che “L'irrogazione della sanzione é deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice”, vale a dire che occorrerà un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Fonte: Legislazione Tecnica, leggi QUI

Standard di qualità per la professione del geoemetra

Si parla finalmente di standard di qualità anche nella professione dei geometri: sono stati presentati due settimane fa e sono il risultato della collaborazione tra UNI e Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati.

Si è svolto venerdì 25 gennaio l’incontro di presentazione degli standard di qualità delle attività professionali dei geometri, atto finale del progetto, partito nel 2009, che ha coinvolto tra UNI, l’ente nazionale di unificazione, e il Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati allo scopo di qualificare la professione e garantire l'efficienza delle attività dei geometri a imprese e consumatori.

Il processo di qualificazione professionale passa attraverso la specificazione dei requisiti di conoscenza, competenza, capacità ed esperienza delle prestazioni assicurate dai geometri e geometri laureati, in modo da soddisfare le esigenze della committenza pubblica e privata, dell’impresa e del cittadino. Sono state messe a punto 48 specifiche dedicate alle attività professionali più ricorrenti svolte nei settori applicativi dell’edilizia, urbanistica e ambiente, dell’estimo e attività peritale, della geomatica e attività catastale. 

Si tratta di documenti di autoregolamentazione, una sorta di disciplinari tecnici per i quali UNI ha fornito un supporto metodologico alla stesura dei contenuti secondo le regole proprie delle norme tecniche. In particolare alcuni di questi documenti trattano attività di grande impatto e di interesse generale. 

Ad esempio, nell'area “Estimo e attività peritale”, l’attività di valutazione immobiliare, di consulenza tecnica giudiziale e stragiudiziale, di redazione di una perizia contrattuale e di redazione della dichiarazione di successione. 

Nell'area “Edilizia, urbanistica e ambiente” si segnalano le attività di progettazione lavori, direzione lavori, di contabilità e di collaudo, di redazione dei piani di recupero, di certificazione energetica e acustica. 

Infine, per quanto riguarda l’area “Topografia, cartografia e catasto”, l’attività di redazione tipo mappale, particellare, la denuncia al catasto fabbricati e la redazione della voltura catastale.

“La parte più impegnativa e delicata del progetto viene adesso - ha affermato il presidente dei geometri, Fausto Savoldi - con la necessaria opera di informazione e pubblicizzazione, sia tra i professionisti che tra i loro clienti e committenti, degli standard di qualità e con la prima sperimentazione sul campo”.

Guarda la videointervista al presidente dei geometri, Fausto Savoldi:

Scarica le relazioni presentate nel corso del convegno sul sito UNI. 

Fonte: Geometra.info, leggi QUI.

Ricorso IMU: confermato dallo Sportello Consumatori

Lo Sportello Consumatori conferma quanto già riportato qualche giorno fa: come già accaduto al tempo della vicenda IVA sulla TIA stanno proliferando in questi giorni modelli e moduli per richiedere il rimborso dell’IMU per illegittimità costituzionale.

Tutto nasce dall’analisi del Rapporto Ue 2012 su Occupazione e sviluppi sociali, secondo cui la vecchia ICI non aveva impatto sulle disuguaglianze e aumentava leggermente la povertà, mentre la nuova IMU per essere più equa e avere un effetto redistributivo dovrebbe essere modificata in senso più progressivo.

A seguito anche di queste considerazioni l’ex Ministro Tremonti ha avviato un’iniziativa popolare per far dichiarare anticostituzionale un tassa che lo stesso definisce non già sulla casa ma “contro la casa”.

L’ex Ministro propone la presentazione di una istanza in autotutela a cui far seguire, in caso di diniego, tacito o esplicito, un ricorso alla Commissione Tributaria.

Vorremmo però ricordare che pur essendo obbligatorio il ricorso ad un legale abilitato solo se il valore superiore a 2.582,28 euro, il contribuente/consumatore deve comunque tener ben presente la complessità della procedura ed il rischio che la vertenza venga rigettata o, peggio, sia respinta a causa di errore formale.

Consigliamo quindi ai Consumatori di presentare, sì, l’istanza di autotutela, ma di procedere poi al Ricorso in Commissione Tributaria solo e soltanto SE SI E’ SICURI DI ESSERE IN GRADO DI GESTIRLO.

Più volte infatti siamo dovuti correre in aiuto di cittadini che hanno presentato ricorsi alle autorità (tipico il caso del Ricorso al Giudice di Pace contro le multe) scaricando moduli da internet e non rendendosi conto di stare incardinando un giudizio vero e proprio, con tanto di Giudice e procedure connesse.

In sintesi: istanza in autotutela sì, ricorso alla Commissione Tributaria solo se si sa quello che si sta facendo, oppure con l’assistenza di un legale.

Tornando alla proliferazione dei moduli abbiamo avuto notizia di alcune realtà che chiedono “contributi” per fornire il modulo da compilare, ed addirittura di una realtà che, battezzando il modulo con un nome “altisonante” ed imponendo arbitrariamente tempi stretti di consegna, parlando di “quadri del modello” ed aggiornamenti in base a loro circolari interne (neanche si parlasse della dichiarazione dei redditi) inducono in errore i cittadini che ci chiedono se esiste qualche modulo autorizzato dalla Pubblica Amministrazione.

Nulla di tutto questo. 

Il modulo, che anche noi proponiamo, è una mera istanza in carta semplice e che potrebbe essere prodotta nelle forme più disparate.

Proprio per contrastare questi fenomeni abbiamo deciso di distribuire gratis tramite il nostro sito www.sportelloconsumatori.org, il modello necessario a presentare l’istanza che il cittadino può facilmente scaricare, compilare e presentare da solo.

Rispetto alle istanze che stanno circolando in questi giorni, quasi tutte ispirate come la nostra al modello prodotto dall’ex Ministro Tremonti, abbiamo semplicemente aggiunto la comunicazione al Garante del Contribuente di copia dell’istanza, e l’invio per conoscenza alla nostra direzione (usate la posta prioritaria e non la raccomandata per la nostra copia), per avere la possibilità di monitorare il fenomeno ed intervenire poi presso le istituzioni.

Consigliamo di presentare l’istanza indipendentemente dalla possibilità o meno di proseguire con il Ricorso, perché è sufficiente che anche una sola delle Sezioni delle numerosissime Commissioni Tributarie italiane - verificata la fondatezza e la rilevanza della questione di costituzionalità proposta – rimetta gli atti alla Corte Costituzionale, perché questa sia tenuta ad esaminarla ed a pronunciarsi.

In caso di sentenza che dichiari l’incostituzionalità totale o parziale dell’IMU, tutti i contribuenti interessati – se non lo hanno già fatto – potranno chiedere e ottenere il rimborso di quanto ingiustamente pagato. Perché quindi non anticiparsi?

Scarica il Modulo rimborso IMU editabile

Vedi i recapiti del Garante del Contribuente

Fonte: Sportello Consumatori, leggi QUI.

Riforma del Condominio: le nuove norme

E' Legge la riforma del Condominio: in Gazzetta Ufficiale 17 dicembre 2012, n. 293 è stata infatti pubblicata la Legge 11 dicembre 2012, n. 220 recante "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici" che prevede la modifica della disciplina degli immobili in Condominio così come disciplinata dal codice civile del 1942.

In particolare, la riforma cerca di consolidare in norme le decisioni più recenti della Corte di Cassazione in materia condominiale ma ha anche l’ambizione di creare qualcosa di totalmente nuovo (pur con i limiti di cui si è detto).

L’art. 1 della legge riscrive l’articolo 1117 c.c. individuando ed elencando meglio le parti comuni dell’edificio; elencazione che naturalmente non può essere esaustiva, stante la grande varietà di tipologie edilizie e di situazioni concrete, ma che costituisce un importante sforzo che tiene conto anche delle elaborazioni giurisprudenziali affermatesi nel tempo.

L’art. 2 introduce l’articolo 1117-bis c.c., di nuova formulazione, che consente di ampliare la nozione di Condominio, includendovi espressamente anche i cosiddetti condomini orizzontali quali, ad esempio, i villaggi residenziali e i «supercondomini», quelli cioè costituiti da più Condomini. Inoltre, con la nuova formulazione dell’articolo 1117-ter c.c., si prevede una maggioranza che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al Condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio per modificare la destinazione d’uso delle parti comuni, mentre con l’articolo 1117-quater si introduce un più efficace strumento di tutela delle destinazioni d’uso in caso di attività contrarie alle destinazioni stesse.

L’art. 3, nel riscrivere l’articolo 1118 c.c., disciplina i diritti dei partecipanti sulle parti comuni. In particolare prevede la possibilità per il condomino di rinunciare all’utilizzo delle parti comuni, come l’impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dalla sua rinuncia non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini.

L’art. 1122 c.c., previsto dall’articolo 6 del disegno di legge, stabilisce l’impossibilità per i condomini di eseguire opere o modifiche o svolgere attività ovvero variare la destinazione d’uso all'unità immobiliare di proprietà o alle parti comuni in uso individuale, se queste recano danno alle parti comuni o alle proprietà esclusive oppure recano pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

Gli articoli 9 e 10 si occupano della figura dell’amministratore di Condominio e stabiliscono le regole relative alla nomina, alla revoca e agli obblighi di quest’ultimo. I nuovi articoli 1129 e 1130 del codice civile definiscono i poteri dell’amministratore, le responsabilità su di esso incombenti ed i conseguenti casi di revoca per violazione dei suoi doveri.

Altre novità previste riguardano la durata in carica dell’amministratore che passa da uno a due anni e la possibilità di revocare anticipatamente l’amministratore in alcuni casi espressamente previsti (tra cui la mancata apertura del conto corrente obbligatorio).

Indubbiamente, dall’esame della riforma emerge la volontà di definire un profilo più responsabile e trasparente della gestione condominiale, nell’esclusivo interesse dei condomini ed a garanzia degli interessi dei terzi, in modo che il ruolo e le funzioni dell’amministratore ne escano rafforzati e al contempo i condomini possano più agevolmente controllare l’operato dell’amministratore, anche a mezzo del consiglio di Condominio, con funzioni consultive e di controllo.

All’art. 14, comma 3, risultano altresì innovati i modi di costituzione e di quorum deliberativi dell’assemblea in direzione di un più snello funzionamento di tale organo, così come sono ex novo disciplinate, all’articolo 15, le regole che sovrintendono all’impugnazione delle deliberazioni.

L'articolo 16 stabilisce espressamente che "Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali da compagnia".

Ulteriori innovazioni riguardano disposizioni di attuazione del codice civile, quali la modalità di riscossione dei contributi condominiali (articolo 18), la modalità di convocazione dell’assemblea (articolo 20), la modalità di rappresentanza e di funzionamento dell’assemblea stessa (articolo 21), di revisione delle tabelle millesimali (articoli 22-23).
Scheda pratica con la tabella delle novità.

Fonte: Altalex, 18 dicembre 2012, leggi QUI.