LE MODIFICHE ALLA LEGGE DI RIFORMA DEL CONDOMINIO INTRODOTTE DAL D.L. 145/2013 (DESTINAZIONE ITALIA)

Il Decreto-Legge 145/2013 ha introdotto importanti modifiche alla Legge 220/2012 di riforma della disciplina del condominio negli edifici. Gli argomenti oggetto delle modifiche sono i seguenti: 
- Accantonamento dei fondi per interventi straordinari; 
- Attività di formazione degli amministratori condominiali; 
- Maggioranze assembleari per le delibere condominiali per il risparmio energetico; 
- Registro di anagrafe condominiale e informazioni sulle condizioni di sicurezza degli edifici;
- Irrogazione di sanzioni condominiali.

Il D.L. “Destinazione Italia” n. 145 del 23 dicembre 2013 (G.U. n. 300 in pari data), entrato in vigore il giorno successivo, ha apportato, tra le altre cose, alcune significative modifiche alla legge di riforma della disciplina del condominio negli edifici(Legge 11 dicembre 2012 n. 220, entrata in vigore il 18 giugno 2013).

Per la precisione, l’articolo 1, comma 9, del predetto D.L. ha introdotto le novità di seguito illustrate.

Accantonamento dei fondi per interventi straordinari

L’articolo 13 della legge 220/2012 aveva modificato l’art. 1135 del Codice civile disponendo (art. 1135, 1° comma, n. 4) che “l’assemblea dei condomini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori”.

Tale norma aveva lo scopo di razionalizzare la programmazione degli interventi di carattere straordinario, di regola assai impegnativi sotto il profilo finanziario, aumentando le garanzie di puntualità nei pagamenti a vantaggio sia degli appaltatori che degli stessi condomini, cercando di evitare l’avvio di opere per le quali non fosse interamente garantita la copertura di spesa.

Tale intendimento si è, tuttavia, scontrato con gli effetti della grave crisi in corso ed ha finito talvolta con il paralizzare, ostacolare o rendere ancora più impegnativi per i condomini proprio quegli interventi la cui effettuazione avrebbe invece determinato importanti opportunità di lavoro per le imprese del settore.

La modifica ora apportata dal D.L. 145/2013 ha pertanto introdotto un importante correttivo, già ipotizzato dalla dottrina e nella pratica, attraverso un’aggiunta al punto 4 dell’art. 1135 del Codice civile, grazie alla quale viene espressamente previsto che “se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.

Attività di formazione degli amministratori condominiali

E’ stato stabilito che con Regolamento del Ministro della Giustizia saranno determinati i requisiti necessari per esercitare l'attività di formazione degli amministratori di condominio nonché i criteri, i contenuti e lemodalità di svolgimento dei corsi della formazione iniziale e periodica prevista dall'art. 71-bis, 1° comma, lettera g), delle disposizioni per l'attuazione del Codice civile.

Tale richiamo si riferisce al fatto che la lettera g) stabilisce che possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e che svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale, requisito che comunque non è necessario qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

Maggioranze assembleari per le delibere condominiali per il risparmio energetico

L’art.1 del D.L. “Destinazione Italia” ha soppresso nell'art. 1120, 2° comma, n. 2, del codice civile le parole “per il contenimento del consumo energetico degli edifici”.

Per effetto di tale soppressione viene meno l’obbligo di deliberare le innovazioni aventi a oggetto gli interventi per il contenimento del consumo energetico degli edifici, sempre e comunque, con la più elevata maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 Codice civile, ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

D’ora in avanti si applicherà, invece, a tali interventi il più favorevole disposto del terzo comma dell'art. 1136 del Codice civile, per effetto del quale “(…) L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituitacon l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio”.

Registro di anagrafe condominiale e informazioni sulle condizioni di sicurezza degli edifici

Altra novità ora apportata alla legge di riforma del condominio riguarda un’integrazione all'art. 1130, 1° comma, n. 6, del Codice civile, già modificato dalla Legge 220/2012, secondo il quale l'amministratore condominiale deve, tra l’altro, curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza.

Il D.L. “Destinazione Italia” inserisce la precisazione “delle parti comuni dell'edificio”, il che delimita l’ambito dell’informativa oggetto del registro di anagrafe condominiale ai dati relativi alle condizioni di sicurezza delle sole parti comuni condominiali e non anche a quelli delle porzioni di proprietà esclusiva.

Ricordiamo, per completezza, che il punto 6 dell’articolo 1130, 1° comma, del Codice civile stabilisce ulteriormente che “Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili”.

Irrogazione di sanzioni condominiali

L’ultima modifica introdotta dal D.L. 145/2013 riguarda l'articolo 70 delle Disposizioni per l'attuazione del Codice civile, anch’esso già modificato dalla Legge 220/2012, a seguito della quale era sinora stabilito che “Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma é devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie”.

In coda alla predetta disposizione è stata ora inserita la precisazione che “L'irrogazione della sanzione é deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice”, vale a dire che occorrerà un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Fonte: Legislazione Tecnica, leggi QUI