Agevolazioni prima casa: decadono se il vano non abitabile è facilmente utilizzabile

Il concetto di superficie utile complessiva prescinde dalla sua abitabilità, sicché anche un vano deposito non abitabile può far aumentare la metratura dell’immobile fino a farlo diventare «di lusso». L’acquirente perde i benefici fiscali «prima casa» se la superficie utile complessiva dell’immobile è superiore a 240 mq.

Anche il vano non abitabile è da considerare parte della superficie complessiva dell’immobile ai fini delle agevolazioni prima casa e del riconoscimento del carattere «di lusso» dello stesso, qualora il locale sia facilmente utilizzabile. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la Sentenza n. 25674 del 15/11/2013.

In particolare, i giudici della Corte Suprema hanno affermato che:
con «superficie utile complessiva» non si deve far riferimento solamente alla superficie abitabile; la facile utilizzazione di una superficie è concetto che prescinde dall’abitabilità.

Nella vicenda in esame due coniugi avevano impugnato l’avviso di liquidazione col quale, revocata l’agevolazione fiscale prima casa, era recuperata a tassazione l’ordinaria imposta di registro e inflitte sanzioni sull’acquisto di un immobile. L’immobile, ad avviso dell’Ufficio finanziario, era di lusso perché aveva una superficie utile complessiva superiore a 240 mq., dovendosi in essa computare il cosiddetto vano deposito, posto che quest’ultimo presentava un’altezza di 3,25 m. e due ampie finestre oltre a un’ampia portafinestra, essendo invece irrilevante la sua destinazione di fatto.

Gli Ermellini osservano che la superficie utile complessiva non può restrittivamente identificarsi con la sola superficie abitabile: l’abitabilità va considerata come un criterio non esclusivo al fine dell’individuazione della categoria giuridica della «superficie utile complessiva» di cui all'art. 6 del D.M. 02/08/1969.

L’utilizzabilità di una superficie è concetto che prescinde dall’abitabilità ed è quello più idoneo a esprimere il carattere «lussuoso» o meno di una casa. Cosicché, la possibilità di conseguire una facile abitabilità, mediante, ad esempio, un semplice adeguamento dei rapporti aereo-illuminanti, consente di ritenere «utile» la superficie abitativa; e il tener conto di questa potenzialità abitativa consente di individuare meglio ciò che è «di lusso» o meno sul piano del mercato immobiliare, che, come noto, una tale disponibilità di superficie valorizza.

Il testo della sentenza è consultabile nel box Fonti Collegate di Legislazione Tecnica.

Fonte: Legislazione Tecnica, leggi QUI.

Agevolazioni 'prima casa': come poterne beneficiare?

E' necessario dichiarare nell'atto definitivo di acquisto dell'immobile di essere in possesso dei requisiti per la prima casa: ecco tutte le istruzioni.

Affinché tornino applicabili le agevolazioni “prima casa” l’acquirente dell’immobile abitativo deve dichiarare nell’atto definitivo di acquisto dell’immobile di essere in possesso dei requisiti per la prima casa. La dichiarazione costituisce un vero e proprio obbligo a pena di decadenza dalle agevolazioni. La dichiarazione resa non nell’atto di compravendita ma in uno specifico atto integrativo è ammessa, purché l’atto integrativo sia redatto secondo le medesime formalità giuridiche dell’atto originario.

Inoltre, affinché tornino applicabili le agevolazioni fiscali “prima casa” sarà necessario che:

- l’immobile non sia considerato di lusso (le abitazioni di lusso sono quelle che hanno i requisiti riportati all’interno del D.M. 2 agosto 1969). Va da sé che le agevolazioni fiscali torneranno applicabili unicamente alle abitazioni (per casa di abitazione può definirsi l’unità immobiliare destinata, per le sue caratteristiche strutturali, ad essere utilizzata per il soddisfacimento delle esigenze abitative dell’acquirente – sono quelle classificate o classificabili nelle categorie catastali da A/1 ad A/9 e A/11) che non sono classificate di “lusso”. Al riguardo è opportuno precisare che al fine di identificare la tipologia di immobile (di lusso o meno) bisogna rifarsi: i) al contenuto dell’atto (ad es. la descrizione dell’immobile), ii) alla documentazione allegata (ad es. il certificato catastale;

- l’immobile deve essere ubicato, alternativamente: i) nel territorio del Comune in cui l’acquirente abbia o trasferisca la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto; ii) nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolga la propria attività (lavoro, studio, ecc.) se diverso da quello in cui risiede; iii) nel territorio del Comune in cui il datore dell’acquirente ha la sede o svolge l’attività, se l’acquirente stesso si è trasferito all’estero per motivi di lavoro; iv) in qualsiasi Comune sul territorio italiano nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero.

NB: Per quanto attiene alla residenza è bene precisare che la stessa si considera trasferita nella stessa data in cui l’interessato rende al comune, ai sensi dell’articolo 18, commi 1 e 2 D.P.R. 30 maggio 1989, n. 233, la dichiarazione di trasferimento. A tal riguardo bisogna prestare attenzione al fatto che per quanto attiene alla detrazione degli interessi sul mutuo “prima casa” per beneficiare di tale agevolazione il cambio di residenza deve essere effettuato entro e non oltre 1 anno dalla stipula del mutuo (fino all’anno 2000 il termine era di 6 mesi). Si segnala, inoltre, che la Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 95 del 12 maggio 2000 ha chiarito che si perde il diritto alla detraibilità degli interessi sul mutuo “prima casa” laddove non fosse possibile trasferire la propria residenza entro i 6 mesi (la Circolare era stata pubblicata nel 2000, quindi vengono riportati 6 mesi, ora pari ad un anno) anche dipendesse da cause al contribuente non imputabili. Invece, affinché si possa godere degli altri benefici “prima casa” (imposta di registro, IVA, ecc) i termini sono pari a 18 mesi dalla stipula del rogito notarile.

- sussistono entrambe le seguenti condizioni: i) l’acquirente non è titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, del diritto di proprietà o di usufrutto, uso o abitazione su altre case di abitazione ubicate nello stesso Comune nel quale l’immobile con l’agevolazione è acquistato; ii) l’acquirente non è titolare, nemmeno per quote, anche se detenute in regime di comunione legale dei beni, di altre case di abitazione, o di diritti di usufrutto, uso, abitazione sulle stesse, compresa la nuda proprietà, situate nel territorio nazionale, per le quali l’acquirente ha già usufruito delle agevolazioni prima casa.

Soltanto la titolarità di altro appartamento nello stesso comune adibito ad abitazione principale in comunione (legale o convenzionale) con il coniuge determina l’impossibilità di usufruire dell’agevolazione. Invece, la titolarità di una quota con persone diverse dal coniuge non è ostativa all’applicabilità dell’aliquota agevolata. In caso di requisiti posseduti solo da uno dei coniugi in comunione legale, l’agevolazione spetta per il 50%, ossia limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti richiesti. Inoltre, se la dichiarazione di possidenza dei requisiti viene resa solo da uno dei due coniugi l’agevolazione spetta per il 50%, ossia limitatamente alla quota acquistata dal coniuge che ha reso la dichiarazione.

Fonte: Geometra.info, leggi QUI.

Vi è poi anche la possibilità di realizzare la propria casa, usufruendo delle agevolazioni "prima casa", anche costruendola ex-novo partendo dall'acquisto di un terreno edificabile: per questo e per altri eventuali approfondimenti lo STUDIO TECNICO BOLOGNINI è a disposizione.