Agevolazioni prima casa: decadono se il vano non abitabile è facilmente utilizzabile

Il concetto di superficie utile complessiva prescinde dalla sua abitabilità, sicché anche un vano deposito non abitabile può far aumentare la metratura dell’immobile fino a farlo diventare «di lusso». L’acquirente perde i benefici fiscali «prima casa» se la superficie utile complessiva dell’immobile è superiore a 240 mq.

Anche il vano non abitabile è da considerare parte della superficie complessiva dell’immobile ai fini delle agevolazioni prima casa e del riconoscimento del carattere «di lusso» dello stesso, qualora il locale sia facilmente utilizzabile. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la Sentenza n. 25674 del 15/11/2013.

In particolare, i giudici della Corte Suprema hanno affermato che:
con «superficie utile complessiva» non si deve far riferimento solamente alla superficie abitabile; la facile utilizzazione di una superficie è concetto che prescinde dall’abitabilità.

Nella vicenda in esame due coniugi avevano impugnato l’avviso di liquidazione col quale, revocata l’agevolazione fiscale prima casa, era recuperata a tassazione l’ordinaria imposta di registro e inflitte sanzioni sull’acquisto di un immobile. L’immobile, ad avviso dell’Ufficio finanziario, era di lusso perché aveva una superficie utile complessiva superiore a 240 mq., dovendosi in essa computare il cosiddetto vano deposito, posto che quest’ultimo presentava un’altezza di 3,25 m. e due ampie finestre oltre a un’ampia portafinestra, essendo invece irrilevante la sua destinazione di fatto.

Gli Ermellini osservano che la superficie utile complessiva non può restrittivamente identificarsi con la sola superficie abitabile: l’abitabilità va considerata come un criterio non esclusivo al fine dell’individuazione della categoria giuridica della «superficie utile complessiva» di cui all'art. 6 del D.M. 02/08/1969.

L’utilizzabilità di una superficie è concetto che prescinde dall’abitabilità ed è quello più idoneo a esprimere il carattere «lussuoso» o meno di una casa. Cosicché, la possibilità di conseguire una facile abitabilità, mediante, ad esempio, un semplice adeguamento dei rapporti aereo-illuminanti, consente di ritenere «utile» la superficie abitativa; e il tener conto di questa potenzialità abitativa consente di individuare meglio ciò che è «di lusso» o meno sul piano del mercato immobiliare, che, come noto, una tale disponibilità di superficie valorizza.

Il testo della sentenza è consultabile nel box Fonti Collegate di Legislazione Tecnica.

Fonte: Legislazione Tecnica, leggi QUI.

Accatastamento delle unità collabenti (ruderi)

Con la nota prot. n. 29440 del 30/07/2013, l'Agenzia delle Entrate fornisce indicazioni in merito alle corrette modalità di aggiornamento catastale delle unità collabenti (categoria F/2).

Il documento precisa che l'attribuzione della categoria F/2 è regolamentata dal D.M. 02/01/1998, n. 28, art. 3, comma 2, per quelle costruzioni caratterizzate da un notevole livello di degrado che ne determina una incapacità reddituale temporalmente rilevante.

In particolare, il citato comma 2 prevede che tali costruzioni, ai soli fini dell'identificazione, «possono formare oggetto di iscrizione in catasto, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d'uso». Per tali immobili sussiste quindi la possibilità e non l'obbligo dell'aggiornamento degli atti catastali.

Viene inoltre precisato che l'iscrizione nella categoria F/2 prevede la presenza di un fabbricato che abbia perso del tutto la sua capacità reddituale. Da ciò consegue che la stessa categoria non è ammissibile, ad esempio, quando l'unità che si vuole censire, risulta ascrivibile in altra categoria catastale, ovvero, non è individuabile e/o perimetrabile. In particolare, si considerano catastalmente né individuabili, né perimetrabili, le costruzioni ed i manufatti:

• privi totalmente di copertura e della relativa struttura portante o di tutti i solai;

• delimitati da muri che non abbiano almeno l'altezza di un metro.

Pertanto per poter predisporre gli atti di aggiornamento cartografici e censuari relativi alle unità collabenti debbono essere verificati entrambi i requisiti appena elencati.

Fonte: Legislazione Tecnica, leggi QUI.

Lo STUDIO TECNICO BOLOGNINI è a disposizione per eventuali ulteriori informazioni.