Prestazione energetica edifici, cambiano APE e requisiti minimi

Dal 1° ottobre sono entrati in vigore i nuovi requisiti minimi per gli edifici e le nuove norme sugli Attestati di Prestazione Energetica (APE): sono obbligatori sulle prestazioni energetiche degli edifici di nuova costruzione e di quelli esistenti sottoposti ad interventi di riqualificazione, inoltre è stato modificato il modello di Attestato di Prestazione Energetica (APE). 

In particolare, in Emilia Romagna, valgono le disposizioni dell'Atto di coordinamento tecnico regionale per la definizione dei requisiti minimi di prestazione energetica degli edifici approvato con DGR n. 967/2015 e ledisposizioni regionali in materia di APE approvate con DGR n. 1275/2015.

I nuovi requisiti sono obbligatori, con diversa gradualità di applicazione, sia per gli interventi di nuova costruzione, che per gli interventi di ristrutturazione e manutenzione straordinaria o ordinaria degli edifici esistenti, qualora vadano ad intervenire sulla prestazione energetica dell'edificio: è importante sapere che ora incide anche il semplice rifacimento di intonaco esterno e le impermeabilizzazioni delle coperture, non solo - come prima - la realizzazione di cappotti, la ristrutturazione dell'impianto termico, la sostituzione generatori di calore, ecc..

Il provvedimento definisce inoltre i metodi di calcolo da utilizzare per il calcolo delle prestazioni energetiche, nonché gli schemi di relazione tecnica di progetto (obbligatoria per tutti gli interventi) e di attestato di qualificazione energetica dell'edificio (obbligatorio per le nuove costruzioni, gli ampliamenti e le ristrutturazioni rilevanti).

È importante evidenziare che anche per quanto riguarda gli interventi minori sugli edifici esistenti, inquadrati in genere come manutenzione ordinaria, la nuova normativa prevede l’obbligatorio rispetto di requisiti minimi, anche se riferiti solamente alle caratteristiche dei sistemi tecnologici interessati dall'intervento.

Cambiano inoltre, in linea con le nuove direttive europee e con la normativa nazionale, forma e contenuti dell'attestato di prestazione energetica, con l'obiettivo di essere più chiaro e fornire informazioni più complete all'utente. 

Le nuove norme intervengono anche sull'attendibilità dei dati contenuti negli APE, sia prevedendo l'obbligo di almeno un sopralluogo per la redazione dell'attestato, sia fissando un minimo di controlli a campione sugli attestati rilasciati, con severe sanzioni in caso di non conformità. 

Si ricorda che l'APE è obbligatorio per tutti gli interventi di nuova costruzione, per gli interventi di riqualificazione energetica che usufruiscano di agevolazioni fiscali o altri finanziamenti (es. conto termico), nonché per tutti gli atti di compravendita e locazione di interi edifici o singole unità immobiliari.

Lo STUDIO TECNICO BOLOGNINI è a disposizione per fornire informazioni e chiarimenti circa i requisiti minimi da rispettare nelle varie tipologie di intervento, in base alla vecchia e nuova normativa, nonché per aiutare l'interpretazione e comprensione dei contenuti del proprio APE, oltre che al rilascio dell'attestato, ove necessario, o al semplice audit energetico della propria unità immobiliare.

Fonte: Comune di San Lazzaro di Savena, leggi QUI.

Stop al contante per il pagamento degli affitti

Divieto assoluto di utilizzo del contante per il pagamento di locazioni abitative, ad eccezione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica. Attività di monitoraggio anti-evasione attribuita ai comuni.

La Legge di Stabilità 2014 (L. 27/12/2013, n. 147) ha stabilito al comma 50 dell'articolo unico, attraverso una modifica all'art. 12 del D.L. 201/2011 (cosiddetto decreto "Salva Italia", convertito in legge dalla L. 214/2011) concernente il limite della tracciabilità dei pagamenti, un divieto assoluto di utilizzo del contante per il pagamento di locazioni abitative.

In pratica i pagamenti riguardanti canoni di locazione di unità abitative devono essere corrisposti obbligatoriamente, quale ne sia l'importo, escludendo l'uso del contante e assicurando la tracciabilità, anche ai fini della asseverazione dei patti contrattuali per l'ottenimento delle agevolazioni e detrazioni fiscali da parte del locatore e del conduttore.

Fanno eccezione, seppure non se ne riesca a capire il motivo, i pagamenti relativi agli alloggi di edilizia residenziale pubblica.

Il divieto deve intendersi valido per tutti i pagamenti disposti a far data dal 01/01/2014, con le sanzioni previste dall'art. 49 del D. Leg.vo 231/2007.

Si ricorda che il citato art. 12 del D.L. 201/2011 aveva adeguato le limitazioni all’uso del contante e dei titoli al portatore, di cui all’art. 49, commi 1, 5, 8, 12 e 13, del D. Leg.vo 231/2007, all’importo di 1.000 Euro, importo al quale è stata ora prevista una eccezione. 

Il limite resta invece fissato a 1.000 Euro per le locazioni abitative di edilizia residenziale pubblica.

Da segnalare anche il comma 49 dell'articolo unico della Legge di Stabilità 147/2013, il quale attribuisce ai comuni attività di monitoraggio finalizzata al contrasto all'evasione fiscale nel settore delle locazioni abitative. A tale scopo i comuni potranno avvalersi anche delle informazioni contenute nel Registro di anagrafe condominiale, obbligatorio come noto dopo l'entrata in vigore della Legge di riforma del condominio negli edifici di cui alla L. 220/2012.

Fonte: Legislazione Tecnica, leggi QUI.

Tutte le novità della L. 124/2013, di conversione del D.L. 102/2013, in materia di IMU, altra fiscalità immobiliare e nuovo Piano Casa

Pubblicata sul Supplemento Ordinario n. 73 alla Gazzetta Ufficiale n. 254 del 29/10/2013 la L. 28/10/2013, n. 124, che converte, con modificazioni, il D.L. 31/08/2013, n. 102 recante disposizioni urgenti in materia di IMU, di altra fiscalità immobiliare, di sostegno alle politiche abitative e di finanza locale, nonché di cassa integrazione guadagni e di trattamenti pensionistici.

Di seguito una sintesi dei contenuti del provvedimento.

L'articolo 1 del provvedimento prevede che, per l'anno 2013, non sia dovuta la prima rata dell'IMU sugli immobili per i quali tale rata era già stata sospesa con il decreto-legge n. 54 del 2013.
L'articolo 2 reca esenzioni e agevolazioni in materia di IMU.
L'articolo 3 prevede un contributo per i comuni delle Regioni a statuto ordinario e delle Regioni Sicilia e Sardegna a ristoro del minor gettito conseguente alle disposizioni sull'IMU.
L'articolo 4 riduce al 15% l'aliquota della cedolare secca per gli immobili locati a canone concordato.
L'articolo 5 prevede che il comune possa applicare, per l'anno 2013, la componente della Tares diretta alla copertura dei costi per il servizio dei rifiuti.
L'articolo 6 reca misure di sostegno all'accesso all'abitazione e al settore immobiliare, attraverso l'intervento della Cassa depositi e prestiti e il rifinanziamento di Fondi per l'acquisto della prima casa e per l'accesso alle abitazioni in locazione.
L'articolo 7 dispone l'erogazione ai comuni di un importo di 2,5 miliardi di euro a titolo di anticipo a valere sul Fondo di solidarietà istituito dalla legge di stabilità per il 2013.
L'articolo 8 proroga al 30 novembre 2013 il termine per la deliberazione del bilancio di previsione degli enti locali.
L'articolo 9 modifica la disciplina sull'armonizzazione dei sistemi contabili e degli schemi di bilancio delle regioni e degli enti locali.
L'articolo 10 dispone un incremento pari a 500 milioni di euro della dotazione finanziaria statale relativa agli ammortizzatori sociali in deroga. Modifica inoltre le procedure per le modalità di attuazione degli sgravi contributivi inerenti alla contrattazione di secondo livello.
Gli articoli 11 e 11-bis prevedono la costituzione di due ulteriori contingenti di esodati per i quali sia applicabile la disciplina previgente sui requisiti di accesso alla pensione.
L'articolo 12 riduce il limite massimo di fruizione per la detraibilità dei premi di assicurazione sulla vita e contro gli infortuni.
L'articolo 13 ridetermina le risorse del Fondo per i pagamenti da parte degli enti territoriali dei debiti certi ed esigibili e, per garantire la liquidità necessaria, l'articolo 15 autorizza maggiori emissioni di titoli di Stato.
L'articolo 14 concerne la definizione agevolata, in appello, delle controversie per i soggetti condannati con sentenza di primo grado in giudizi di responsabilità amministrativo-contabile dinanzi alla Corte dei conti.

In particolare, tra gli impegni assunti dal Governo, alcuni riguardano l'impossibilità di reperire la copertura finanziaria dell'eventuale soppressione della seconda rata dell'IMU attraverso aumenti di entrate fiscali, la disincentivazione dello sfruttamento del suolo, la proporzionalità della Tares alla quantità di rifiuti prodotti, la proroga per l'armonizzazione dei sistemi contabili degli enti locali, l'introduzione di una seconda soglia per l'offerta pubblica di acquisto, l'utilizzo dei risparmi della riforma Fornero per risolvere il problema di tutti i lavoratori esodati.

Fonte: Legislazione Tecnica, leggi QUI.

Contratti nulli senza APE: chiarimenti

Con lo studio «DL 63/2013 - Prime note interpretative relative alla allegazione dell’APE a pena di nullità» il Consiglio Nazionale del Notariato fornisce indicazioni interpretative delle disposizioni introdotte dal D.L. 63/2013 in merito all'obbligo di allegare l'APE ai contratti di trasferimento degli immobili.

Di seguito i principali contenuti dello studio.

Dallo studio in commento emerge che il termine «vendita» possa essere stato utilizzato in senso lato, quale sinonimo di «alienazione», comprensivo, pertanto, di ogni atto traslativo a titolo oneroso. Si ritiene pertanto, vista la sanzione della nullità del contratto, di procedere via prudenziale all’allegazione dell’attestato di prestazione energetica in occasione della stipula di tutti gli atti inter vivos comportanti il trasferimento, a titolo «oneroso», di edifici.

In merito alla nuova norma che prevede l’obbligo di allegazione anche agli atti a titolo gratuito che comportino «il trasferimento di immobili», si ritiene che la nuova disciplina dovrà intendersi riferita non solo alla fattispecie negoziale disciplinata dagli articoli 769 ss. cod. civ., ma anche ad ogni altro negozio nel quale, anche senza spirito di liberalità, vi sia trasferimento di immobile a titolo gratuito.

Sui contratti di locazione viene chiarito che l'obbligo si applica solo in caso di una nuova locazione (ad esempio un contratto che rinnova, proroga o reitera un precedente rapporto di locazione). Per affinità con la figura della locazione (e sempre che si tratti di nuovi contratti), l'obbligo si applica, in via estensiva, anche ai seguenti contratti:
- leasing (avente per oggetto un edificio comportante consumo energetico);
- affitto di azienda (qualora il relativo contratto comprenda anche l’affitto di edifici comportanti consumo energetico).

La sanzione prevista per la mancata allegazione dell'APE è la nullità assoluta del contratto, con la conseguenza che:
- la nullità può essere fatta valere da chiunque e può essere rilevata d’ufficio dal giudice;
- l’azione per far dichiarare la nullità non è soggetta a prescrizione;
- il contratto nullo non può essere convalidato.

Al Notaio spetta verificare che il documento che gli viene esibito abbia quel contenuto minimo che, in base alla normativa vigente, lo possa qualificare come Attestato di prestazione energetica (o come ACE se si allega questo documento in corso di validità) ed in particolare:
- l’indicazione della classe di prestazione energetica;
- la data di rilascio (sia l’APE che i vecchi ACE hanno durata decennale);
- gli elementi idonei a collegare l’attestato all’immobile negoziato (in primo luogo i dati di identificazione catastale);
- la sottoscrizione del tecnico che lo ha redatto; - non è tenuto a fare alcun accertamento sull'abilitazione del tecnico redattore dell’attestato, che spetta, invece, al proprietario del bene.

Per una vendita posta in essere dal 06/06/2013, il venditore potrà avvalersi ancora dell’eventuale ACE rilasciato in data anteriore al 06/06/2013 ed in corso di validità, sia per l'obbligo di dotazione che per l'obbligo di allegazione. Inoltre, è possibile allegare copia conforme di un attestato già allegato a precedente atto.

In caso di contratto preliminare di vendita (come per altre fattispecie contrattuali che possano considerarsi conclusive di una trattativa, ma non traslative dell’immobile) sorge certamente l’obbligo per il proprietario di consegnare al promissario acquirente l’A.P.E., ma non vi è certamente l’obbligo di allegazione, né sono previste sanzioni relative alla validità del contratto.

Sono elencati i casi di esclusione dall’obbligo di dotazione discendenti dalla normativa vigente o comunque ricavabili dal sistema, per i quali, di conseguenza, non sussiste obbligo di allegazione:
- fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 mq;
- fabbricati industriali e artigianali;
- fabbricati agricoli non residenziali, sprovvisti di impianti di climatizzazione;
- box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali;
- edifici in cui non è necessario garantire un comfort abitativo;
- edifici adibiti a luoghi di culto;
- fabbricati «al grezzo»;
- edifici «marginali»;
- edifici inagibili o comunque non utilizzabili;
- manufatti.

Infine, il documento in commento fornisce le seguenti importanti indicazioni:

la certificazione formata tra il 06/06/2013 ed il 03/08/2013, sulla base della disciplina dettata con legge regionale emanata in ossequio alla Direttiva 2002/91/CE, ma non ancora aggiornata alla direttiva 2010/31/UE, è valida, in quanto formata nel rispetto della normativa in vigore al momento del suo rilascio, ed è quindi utilizzabile, anche dopo il 03/08/2013, ai fini del trasferimento a titolo oneroso e/o gratuito dell’immobile, nei limiti di durata della certificazione stessa.

Dal momento che la L. 90/2013, di conversione del D.L. 63/2013, ha modificato l’art. 17 del D. Leg.vo 192/2005, stabilendo l’operare della clausola di cedevolezza solo per quelle Regioni e/o Province autonome che abbiano recepito anche la Direttiva 2010/31/UE, dal 04/08/2013 (data di entrata in vigore della L. 90/2013) alle Regioni e/o province autonome non in linea con la Direttiva 2010/31/UE torna applicabile la disciplina nazionale dettata dal D. Leg.vo 192/2005, anche per quanto riguarda le modalità di formazione e di rilascio della certificazione energetica. Quindi non possono essere utilizzati ACE rilasciati dal 04/08/2013 sulla base della disciplina dettata con legge regionale conforme alla Direttiva 2002/91/CE, ma non ancora aggiornata alla Direttiva 2010/31/UE.

Fonte: Legislazione Tecnica, leggi QUI.

Lo STUDIO TECNICO BOLOGNINI è a disposizione per eventuali approfondimenti.

Il nuovo Piano Casa: 200 milioni a sostegno di mutui e affitti

Il D.L. 102/2013 ha creato un nuovo fondo a favore degli inquilini morosi e rifinanziato 3 fondi già esistenti per agevolare l'acquisto della prima casa e le locazioni, destinando 200 milioni di euro nel biennio 2014-2015.

Con il D.L. 31/08/2013, n. 102, pubblicato in G.U. n. 204 del 31/08/2013, oltre alle misure in materia di IMU, fiscalità immobiliare e lavoro, è stato varato un Piano per la casa che prevede la creazione di un nuovo fondo ed il rifinanziamento di tre fondi già esistenti. Il Piano prevede una dotazione complessiva di 200 milioni di euro per rendere più sostenibili gli oneri del mutuo e della locazione della prima abitazione per le famiglie e le persone più svantaggiate.Di seguito una sintesi dei contenuti ed i criteri di accesso ai Fondi.

FONDO DI SOLIDARIETA' PER I MUTUI PER L'ACQUISTO DELLA PRIMA CASA (40 MILIONI DI EURO)

Il Fondo sostiene i proprietari, titolari di mutui prima casa nel pagamento delle rate del mutuo, consentendo una sospensione nel pagamento delle rate.
Il Fondo è stato istituito con l'art. 2, comma 475, della L. 244/2007 e viene ora rifinanziato con 20 milioni di euro per ciascuno degli anni 2014 e 2015.

Soggetti ammessi
Proprietari di immobili adibiti ad abitazione principale, in temporanea difficoltà, titolari di un mutuo non superiore a 250.000 euro e in possesso di indicatore ISEE non superiore a 30.000 euro.

Come funziona
L’accesso al Fondo consente la sospensione del pagamento delle rate del mutuo per un periodo massimo di 18 mesi. Il Fondo sostiene i costi relativi agli interessi maturati sul debito residuo durante il periodo della sospensione. In pratica il Fondo ripagherà alla banca il tasso di interesse applicato al mutuo con esclusione della componente di spread.

Requisiti per l'accesso
Oltre al requisito di reddito indicato, i richiedenti devono dimostrare di possedere almeno uno dei seguenti requisiti:
- perdita del rapporto di lavoro subordinato sia a tempo determinato che a tempo indeterminato;
- perdita del rapporto di lavoro parasubordinato (di cui all'articolo 409, numero 3 del codice di procedura civile);
- insorgenza di condizioni di non autosufficienza ovvero handicap grave dell'intestatario o di uno dei cointestatari del contratto di mutuo.

Come si accede
La domanda di sospensione va effettuata direttamente presso la banca con la modulistica ufficiale aggiornata che di volta in volta viene resa disponibile su www.dt.tesoro.it e su www.consap.it.

La banca, effettuati gli adempimenti di competenza, inoltra l’istanza a CONSAP che, verificati i presupposti, rilascia il nulla osta alla sospensione del pagamento delle rate del mutuo. La banca, acquisito il nulla osta di CONSAP, comunica all’interessato la sospensione dell’ammortamento del mutuo.

La modulistica è disponibile sul sito del Ministero dell’Economia al seguente indirizzo
http://www.dt.tesoro.it/it/doc_hp/fondomutuipc.html.

Altre informazioni
Ulteriori informazioni sono reperibili su: www.dt.tesoro.it e www.consap.it.

FONDO PER L’ACCESSO AL CREDITO PER L’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA (60 MILIONI DI EURO)

Il Fondo offre le garanzie necessarie per ottenere un mutuo per l’acquisto della prima casa. Lo Stato garantisce il 50% della quota capitale del mutuo che viene concesso.
Il Fondo è stato istituito con l'art. 13, coma 3-bis, del D.L. 112/2008 e viene ora rifinanziato con ulteriori 30 milioni di euro, per ciascuno degli anni 2014 e 2015.

Soggetti ammessi
Possono fare richiesta per accesso al Fondo le giovani coppie o i nuclei familiari anche mono-genitoriali con figli minori. Con le modifiche introdotte dal D.L. 102/2013 potranno accedere al Fondo anche i giovani di età inferiore ai 35 anni titolari di un rapporto di lavoro atipico.

Requisiti per l'accesso
I requisiti da possedere per poter accedere sono:
- età inferiore a 35 anni (tale requisito deve essere soddisfatto da tutti i richiedenti);
- giovani coppie coniugate (con o senza figli) o nuclei familiari anche mono-genitoriali con figli minori;
- giovani lavoratori titolari di contratti di lavoro atipici di cui all’art. 1 della L. 28/06/2012, n. 92;
- reddito ISEE complessivo non superiore a 40.000 euro;
- non essere proprietari di altri immobili ad uso abitativo.

Caratteristiche dell'immobile beneficiario

Per beneficiare del Fondo, l’immobile:
- deve essere adibito ad abitazione principale;
- non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi) e non deve avere una superficie superiore e a 95 metri quadrati;
- non deve avere le caratteristiche di lusso.

Caratteristiche del mutuo attivabile con il Fondo
mutui ipotecari prima casa:
- di ammontare non superiore a 200.000 euro;
- il tasso applicato e le condizioni del mutuo sono stabilite dai singoli istituti bancari entro i parametri predefiniti;
- i mutui potranno essere sottoscritti con un tasso non superiore al tasso effettivo globale medio sui mutui, pubblicato trimestralmente dal Ministero dell’economia e delle finanze ai sensi della L. 07/03/1996, n. 108;
- i finanziatori si impegnano a non chiedere ai mutuatari garanzie aggiuntive oltre all’ipoteca sull’immobile e alla garanzia fornita dallo Stato.

Come si accede
I giovani in possesso dei requisiti, per accedere ai finanziamenti, devono compilare il modello di domanda, allegare la documentazione richiesta e recarsi presso le filiali dei soggetti finanziatori aderenti all’iniziativa.

Altre informazioni
Per ulteriori informazioni su come accedere ai fondi, sugli Istituti di credito che hanno aderito all’iniziativa e sulla modulistica necessaria: http://www.diamoglifuturo.it/fondo-casa

FONDO DI SOSTEGNO PER L’ACCESSO ALLE ABITAZIONI IN LOCAZIONE (60 MILIONI DI EURO)

Il Fondo nazionale per l’accesso alle abitazione in locazione prevede l’erogazione di contributi a favore di famiglie che hanno un canone di locazione registrato che si trovano in difficoltà nel pagare l’affitto.
Il Fondo è stato istituito con l’art. 11 della L. 431/1998 e ora viene incrementato di ulteriori 30 milioni di euro, per ciascuno degli anni 2014 e 2015.

Come funziona
Ogni anno lo Stato, con Legge Finanziaria, stabilisce l'importo da ripartite tra le Regioni entro il 31 marzo.
Successivamente i Comuni definiscono l'entità e le modalità di erogazione dei contributi e individuano con appositi bandi pubblici i requisiti dei conduttori che possono beneficiarne.
Le somme assegnate sono concesse come contributi integrativi per il pagamento dei canoni di locazione dovuti dai conduttori in difficoltà ai proprietari degli immobili, di proprietà sia pubblica sia privata.

Soggetti ammessi
Possono presentare la domanda tutti i cittadini in possesso dei seguenti requisiti minimi previsti dal D.M. 07/06/1999 (riferiti al nucleo familiare):
- reddito annuo imponibile complessivo non superiore a due pensioni minime INPS, rispetto al quale l'incidenza del canone di locazione risulti non inferiore al 14%;
- reddito annuo imponibile complessivo non superiore a quello determinato dalle regioni e dalle province autonome di Trento e Bolzano per l'assegnazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, rispetto al quale l'incidenza del canone di locazione risulti non inferiore al 24%.

Ulteriori criteri possono essere definiti dai bandi comunali.

Come si accede
I conduttori, in possesso dei requisiti, potranno accedere al Fondo partecipando ai bandi pubblici comunali.

FONDO DI GARANZIA A COPERTURA DEL RISCHIO DI MOROSITA' DI LOCATARI ALTRIMENTI AFFIDABILI (40 MILIONI DI EURO)

Il Fondo, di nuova istituzione, viene dotato di 20 milioni di euro per ciascuno degli anni 2014 e 2015, ed è finalizzato a garantire il rischio di morosità da parte di quei locatari, generalmente affidabili, che a causa della sfavorevole situazione economica che attraversa il Paese, si trovano momentaneamente in difficoltà. Il Fondo ha, inoltre, la finalità di prevenire l’apertura di procedimenti di sfratto.
La norma di legge che istituisce il Fondo fa rinvio ad un successivo decreto ministeriale che sarà emanato entro tempi brevissimi e ripartirà le risorse tra le Regioni.

Soggetti ammessi
Gli inquilini residenti in Comuni ad alta tensione abitativa dove siano già stati attivati bandi per l’erogazione di contributi in favore di inquilini morosi incolpevoli.

Come funziona
L’accesso al fondo consentirà la sospensione temporanea del pagamento dei canoni di affitto. Il previsto decreto ministeriale ripartirà le risorse disponibili fra le Regioni e le Province autonome di Trento e Bolzano.

Altre informazioni
Il sito del Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti fornirà tutte le informazioni necessarie all’accesso al Fondo e la relativa modulistica.Fonte: Legislazione Tecnica, leggi QUI.

Prestazione energetica degli edifici. Il D.L. 63/2013 in Gazzetta Ufficiale

Sono nulli i contratti di vendita, gli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito e i nuovi contratti di locazione se non si allega l’Attestato di prestazione energetica.

Pubblicata sulla G.U. n. 181 del 03/08/2013 la L. 03/08/2013, n. 90, di conversione del D.L. 04/06/2013, n. 63, recante disposizioni urgenti per il recepimento della Direttiva 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio del 19/05/2010, sulla prestazione energetica nell'edilizia per la definizione delle procedure d'infrazione avviate dalla Commissione europea, nonché altre disposizioni in materia di coesione sociale. Si attende ora la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale.

Di seguito le principali novità introdotte nel corso della conversione in legge.

Attestato di prestazione energetica (APE)

La Camera ha aggiunto all'art. 6 il comma 3-bis, che prevede l'obbligo di allegare l’APE al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione pena la nullità degli stessi contratti.

Ecobonus 65% per le pompe di calore ad alta efficienza e gli impianti geotermici

Il Senato ha soppresso dall'art. 14, comma 1, del D.L. 63/2013 le parole che prevedono l'esclusione dalla detrazione fiscale del 65% per interventi di miglioramento dell'efficienza energetica degli edifici delle spese per interventi di sostituzione di impianti di riscaldamento con pompe di calore ad alta efficienza, impianti geotermici a bassa entalpia e per la sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria.

65% anche per interventi antisismici su edifici in zone sismiche ad alta pericolosità

La Camera ha inserito all'art. 16 il comma 1-bis, che estende la detrazione del 65%, fino a 96.000 euro per unità immobiliare, fino al 31/12/2013, anche per le spese sostenute per gli interventi antisismici di cui all’art. 16-bis, comma 1, lettera i), del TUIR (D.P.C.M. 917/1986), le cui procedure autorizzatorie sono attivate dopo la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto, su edifici ricadenti nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) di cui all’O.P.C.M. n. 3274 del 20/03/2003, riferite a costruzioni adibite ad abitazione principale o ad attività produttive.

Interventi di ristrutturazione ed efficienza energetica ed idrica

L'art. 15 prevede che in attesa della definizione di misure ed incentivi selettivi di carattere strutturale - finalizzati a favorire la realizzazione di interventi per il miglioramento, l'adeguamento antisismico (misura inserita nel corso dell’esame al Senato) e la messa in sicurezza degli edifici esistenti, nonché per l’incremento del loro rendimento energetico e dell’efficienza idrica (misura introdotta nel corso dell’esame alla Camera) - si applicano le disposizioni recate dal precedente articolo 14 (per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici) e dal successivo articolo 16 (per gli interventi di ristrutturazione edilizia).

Dette misure comprendono l’installazione di impianti di depurazione delle acque da contaminazione di arsenico (di tipo domestico, produttivo e agricolo) nei comuni dove è stato rilevato il superamento del limite massimo di tolleranza stabilito dall’OMS o da norme vigenti, ovvero dove i sindaci o altre autorità locali sono stati costretti ad adottare misure di precauzione o di divieto dell’uso dell’acqua per i diversi impieghi.

Nel corso dell'esame alla Camera è stato inserito che nella definizione di dette misure si tiene conto dell’opportunità di agevolare ulteriori interventi, quali ad esempio le schermature solari, la micro-cogenerazione e la micro-trigenerazione per il miglioramento dell’efficienza energetica, nonché interventi per promuovere l’efficientamento idrico e per la sostituzione delle coperture di amianto negli edifici.

50% anche per acquisto di elettrodomestici

Al Senato viene sostituito il comma 2 dell'art, 16 relativo alla detrazione del 50% per interventi di ristrutturazione ed acquisto di mobili per arredare l'edificio ristrutturato. Ai sensi del novellato comma 2, i destinatari della detrazione del 50% per interventi di ristrutturazione possono accedere alla detrazione del 50% delle spese per acquisto non solo di mobili, ma anche di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), per le apparecchiature per le quali sia prevista l'etichetta energetica, finalizzati all'arredo dell'immobile oggetto di ristrutturazione. La detrazione, ripartita in 10 quote annuali, è calcolata su un ammontare complessivo fino a 10.000 Euro, che si sommano al tetto di 96.000 Euro già previsto per gli interventi di ristrutturazione.

Qualificazione degli installatori degli impianti a fonti rinnovabili

La Camera ha differito dal 31/10/2013 al 31/12/2013 il termine entro Regioni e Province autonome attivano un programma di formazione per gli installatori di impianti a fonti rinnovabili o procedono al riconoscimento di fornitori di formazione.

Accesso al credito

La Camera ha introdotto l'art. 16-bis, che prevede che Il Ministero dell’Economia e delle Finanze, entro 3 mesi dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto, promuove con l’ABI (Associazione Bancaria Italiana) una verifica sulle condizioni per offrire credito agevolato ai soggetti che intendono avvalersi delle detrazioni per gli interventi di efficienza energetica e di ristrutturazione edilizia.

Fonte: Legislazione Tecnica, leggi QUI.

Lo STUDIO TECNICO BOLOGNINI è a disposizione per eventuali consulenze o ulteriori chiarimenti.

Vendere o affittare casa, quali obblighi

Vendere o affittare la propria casa comporta degli obblighi che non sono proprio sempre gli stessi: è bene conoscerli per non incappare in richieste di rimborso, risarcimento danni o, peggio ancora, l'annullamento di un atto o di una transazione.

Ma vediamo di cosa si tratta e come comportarsi.

Sostanzialmente un immobile deve:
- avere l'Attestato di Certificazione Energetica (ACE), recentemente rinominato Attestato di Prestazione Energetica (APE);
- essere conforme alle planimetrie comunali e catastali depositate;
- avere le dichiarazioni di conformità per tutti gli impianti presenti;
- essere in possesso dell'agibilità (ex abitabilità o usabilità dei locali).

ACE o APE

Questo è un attestato che viene rilasciato da un tecnico professionista in seguito ad una verifica nell'immobile, con il quale si determina la classe energetica dello stesso.

E' un attestato obbligatorio sia in caso di compravendita che di locazione per gli immobili quali appartamenti, uffici e negozi, non lo è se si tratta di autorimesse, cantine o magazzini.

Conformità alle planimetrie comunali e catastali

In questo caso dobbiamo distinguere tra comune e catasto e fare una distinzione tra i due enti: il comune è deputato al controllo edilizio, se cioè un immobile è regolare (cioè lo stato attuale in cui si trova corrisponde alle ultime planimetrie depositate presso il comune), oppure "abusivo" (quando in tutto o in parte non corrisponde a dette planimetrie); il catasto è deputato al pagamento delle imposte e alla registrazione dei passaggi di proprietà degli immobili.

In caso di compravendita le parti possono accordarsi sulla non corrispondenza delle planimetrie comunali, se la difformità è di poco conto; se viceversa l'abuso presente è più consistente, tale cioè da pregiudicare l'utilizzo del bene, dovrà esserne fatta particolare menzione del preliminare e nel rogito definitivo, per non incappare in richieste di risarcimento o nullità dell'atto. In caso di locazione dell'immobile invece non è prevista alcuna particolare sanzione a carico del proprietario, a meno che non abbia taciuto (dolosamente) alcune caratteristiche peculiari dell'immobile e di tale alterazione in qualche misura ne abbia fatto le spese l'inquilino.

Relativamente alle planimetrie catastali invece, il notaio, in caso di compravendita, è corresponsabile nel dichiarare la corrispondenza delle planimetrie catastali con l'immobile ceduto, pertanto tali documenti dovranno corrispondere e accordarsi con l'acquirente diviene molto più difficile; in caso di locazione, sebbene non siano previste sanzioni, poiché la planimetria catastale è il riferimento con cui l'inquilino procede nella denuncia della tassa di smaltimento rifiuti, va da se che tale corrispondenza è più che opportuna.

Dichiarazioni di conformità degli impianti

In questo caso il legislatore non ha imposto nulla al venditore che, in caso di compravendita, può effettivamente dichiarare di non essere in possesso di tali certificazioni, mentre se dichiara che è tutto in regola dovrà consegnarne copia all'acquirente o comunicare il numero di registrazione di ogni certificato all'acquirente.

Se si tratta di locazione invece è responsabilità del proprietario fornire l'immobile perfettamente in regola sotto ogni punto di vista, comprese le certificazioni degli impianti, pena la nullità del relativo contratto (con risarcimento del danno per l'inquilino).

Con le nuove norme condominiali entrate in vigore lo scorso 18 giugno poi, anche l'amministratore deve essere a conoscenza di tutte le situazioni che, in qualche misura, possono influire sulla sicurezza dello stabile, e l'assenza di un certificato può essere influente (in quel caso può richiedere che gli impianti non in regola vengano adeguati).

Certificato di agibilità (ex abitabilità o usabilità)

Questo certificato non risulta essere indispensabile nè in caso di compravendita che di locazione, ma è bene precisare che le compagnie di assicurazione, in caso di sinistro, possono richiederne l'esibizione prima di autorizzare la liquidazione del danno.

Per ottenere il certificato di agibilità occorre che l'immobile sia in stato igienico normale (non devono esserci tracce di umidità di risalita o di condense, in buona sostanza non deve presentare situazioni di insalubrità), lo stato dei luoghi deve corrispondere alle planimetrie comunali e catastali, devono essere presenti tutti i certificati degli impianti e la fognatura deve essere correttamente realizzata, se in pubblica fognatura provvista di sifone "Firenze", se privata deve essere autorizzata dall'ARPA.

Lo STUDIO TECNICO BOLOGNINI è a disposizione per eventuali chiarimenti o comunque per effettuare tutte le pratiche di regolarizzazione sopra descritte.