Prestazione energetica edifici, cambiano APE e requisiti minimi

Dal 1° ottobre sono entrati in vigore i nuovi requisiti minimi per gli edifici e le nuove norme sugli Attestati di Prestazione Energetica (APE): sono obbligatori sulle prestazioni energetiche degli edifici di nuova costruzione e di quelli esistenti sottoposti ad interventi di riqualificazione, inoltre è stato modificato il modello di Attestato di Prestazione Energetica (APE). 

In particolare, in Emilia Romagna, valgono le disposizioni dell'Atto di coordinamento tecnico regionale per la definizione dei requisiti minimi di prestazione energetica degli edifici approvato con DGR n. 967/2015 e ledisposizioni regionali in materia di APE approvate con DGR n. 1275/2015.

I nuovi requisiti sono obbligatori, con diversa gradualità di applicazione, sia per gli interventi di nuova costruzione, che per gli interventi di ristrutturazione e manutenzione straordinaria o ordinaria degli edifici esistenti, qualora vadano ad intervenire sulla prestazione energetica dell'edificio: è importante sapere che ora incide anche il semplice rifacimento di intonaco esterno e le impermeabilizzazioni delle coperture, non solo - come prima - la realizzazione di cappotti, la ristrutturazione dell'impianto termico, la sostituzione generatori di calore, ecc..

Il provvedimento definisce inoltre i metodi di calcolo da utilizzare per il calcolo delle prestazioni energetiche, nonché gli schemi di relazione tecnica di progetto (obbligatoria per tutti gli interventi) e di attestato di qualificazione energetica dell'edificio (obbligatorio per le nuove costruzioni, gli ampliamenti e le ristrutturazioni rilevanti).

È importante evidenziare che anche per quanto riguarda gli interventi minori sugli edifici esistenti, inquadrati in genere come manutenzione ordinaria, la nuova normativa prevede l’obbligatorio rispetto di requisiti minimi, anche se riferiti solamente alle caratteristiche dei sistemi tecnologici interessati dall'intervento.

Cambiano inoltre, in linea con le nuove direttive europee e con la normativa nazionale, forma e contenuti dell'attestato di prestazione energetica, con l'obiettivo di essere più chiaro e fornire informazioni più complete all'utente. 

Le nuove norme intervengono anche sull'attendibilità dei dati contenuti negli APE, sia prevedendo l'obbligo di almeno un sopralluogo per la redazione dell'attestato, sia fissando un minimo di controlli a campione sugli attestati rilasciati, con severe sanzioni in caso di non conformità. 

Si ricorda che l'APE è obbligatorio per tutti gli interventi di nuova costruzione, per gli interventi di riqualificazione energetica che usufruiscano di agevolazioni fiscali o altri finanziamenti (es. conto termico), nonché per tutti gli atti di compravendita e locazione di interi edifici o singole unità immobiliari.

Lo STUDIO TECNICO BOLOGNINI è a disposizione per fornire informazioni e chiarimenti circa i requisiti minimi da rispettare nelle varie tipologie di intervento, in base alla vecchia e nuova normativa, nonché per aiutare l'interpretazione e comprensione dei contenuti del proprio APE, oltre che al rilascio dell'attestato, ove necessario, o al semplice audit energetico della propria unità immobiliare.

Fonte: Comune di San Lazzaro di Savena, leggi QUI.

Notariato: APE obbligatorio nelle ristrutturazioni

Il Consiglio Nazionale del Notariato, con lo studio 657-2013/C approvato dall’Area Scientifica -Studi Pubblicistici il 19 settembre 2013 interviene sul problema della certificazione energetica, dall’Attestato di Certificazione all’Attestato di Prestazione Energetica.

Lo studio, approvato dal Consiglio Nazionale del Notariato, approfondisce la tematica della certificazione energetica nell’edilizia, analizzando, principalmente, l’impianto normativo nazionale, gli scopi e le funzioni della normativa in materia di efficienza energetica e di contenimento dei consumi e fa seguito alle “Prime note interpretative relative alla allegazione dell’ape a pena di nullità” predisposte a cura dell’ufficio studi del Consiglio Nazionale del Notariato - settore studi pubblicistici alla fine del mese di luglio scorso.

Il nuovo studio è suddiviso nei seguenti paragrafi:

La certificazione energetica: normativa, scopi e funzioni
L’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica
L’obbligo di allegazione dell’attestato di prestazione energetica
L’obbligo di consegna dell’attestato di prestazione energetica
Esclusioni dall’obbligo di dotazione e dall’obbligo di allegazione
La dichiarazione di ricevuta “informativa”
La validità temporale dell’attestato di prestazione energetica
I soggetti certificatori

Lo studio nel paragrafo 2 tratteggia l’obbligo di dotazione dell’APE precisando che tutti gli edifici che comportino un “consumo energetico” (esclusi, pertanto, gli edifici il cui consumo energetico sia inesistente o del tutto irrilevante) debbono essere dotati, ai sensi dell’art. 6, comma 1 del d.lgs. 192/2005, dell’attestato di prestazione energetica.

L’obbligo di dotazione riguarda sia gli interi edifici che le singole unità immobiliari che li compongono.

Nello studio viene precisato che alcuni edifici debbono essere dotati della certificazione energetica a prescindere da un loro trasferimento, sia a titolo oneroso che a titolo gratuito, o da un nuovo contratto di locazione; si tratta in particolare:

- dei nuovi edifici;
- degli edifici ristrutturati con interventi edilizi, in qualunque modo denominati (a titolo indicativo e non esaustivo: manutenzione ordinaria o straordinaria, ristrutturazione e risanamento conservativo) che insistono su oltre il 25 per cento della superficie dell'involucro dell'intero edificio, comprensivo di tutte le unità immobiliari che lo costituiscono;
- degli edifici pubblici.

Debbono, poi, essere dotati della certificazione energetica in occasione di un trasferimento sia a titolo oneroso che gratuito o di un nuovo contratto di locazione tutti gli edifici (a prescindere dall'epoca di costruzione) che comportino un “consumo energetico”.

Nello studio del Notariato viene anche precisato che l’obbligo di dotazione e consegna (ma non anche quello di allegazione) dell’attestato di prestazione energetica sussiste anche in occasione della stipula di un preliminare di vendita.

Per quanto concerne, invece, il problema dell’allegazione, nel paragrafo 3 viene precisato che l’obbligo di allegazione è strettamente collegato all’obbligo di dotazione della certificazione energetica. Anzi, l’obbligo di dotazione, in occasione di un atto traslativo o di nuova locazione, può ritenersi funzionale proprio all’osservanza dell’obbligo di allegazione. Ne discende che non sussiste obbligo di allegazione laddove sia escluso l’obbligo di dotazione.

I notai chiariscono, anche, che nel caso di ritrasferimento di immobile già oggetto di atto traslativo cui è stato allegato l'attestato energetico, non è possibile richiamare il documento già allegato al titolo di provenienza ed occorre allegare, nuovamente l’attestato.

Fonte: Lavori Pubblici, leggi QUI.

Contratti nulli senza APE: chiarimenti

Con lo studio «DL 63/2013 - Prime note interpretative relative alla allegazione dell’APE a pena di nullità» il Consiglio Nazionale del Notariato fornisce indicazioni interpretative delle disposizioni introdotte dal D.L. 63/2013 in merito all'obbligo di allegare l'APE ai contratti di trasferimento degli immobili.

Di seguito i principali contenuti dello studio.

Dallo studio in commento emerge che il termine «vendita» possa essere stato utilizzato in senso lato, quale sinonimo di «alienazione», comprensivo, pertanto, di ogni atto traslativo a titolo oneroso. Si ritiene pertanto, vista la sanzione della nullità del contratto, di procedere via prudenziale all’allegazione dell’attestato di prestazione energetica in occasione della stipula di tutti gli atti inter vivos comportanti il trasferimento, a titolo «oneroso», di edifici.

In merito alla nuova norma che prevede l’obbligo di allegazione anche agli atti a titolo gratuito che comportino «il trasferimento di immobili», si ritiene che la nuova disciplina dovrà intendersi riferita non solo alla fattispecie negoziale disciplinata dagli articoli 769 ss. cod. civ., ma anche ad ogni altro negozio nel quale, anche senza spirito di liberalità, vi sia trasferimento di immobile a titolo gratuito.

Sui contratti di locazione viene chiarito che l'obbligo si applica solo in caso di una nuova locazione (ad esempio un contratto che rinnova, proroga o reitera un precedente rapporto di locazione). Per affinità con la figura della locazione (e sempre che si tratti di nuovi contratti), l'obbligo si applica, in via estensiva, anche ai seguenti contratti:
- leasing (avente per oggetto un edificio comportante consumo energetico);
- affitto di azienda (qualora il relativo contratto comprenda anche l’affitto di edifici comportanti consumo energetico).

La sanzione prevista per la mancata allegazione dell'APE è la nullità assoluta del contratto, con la conseguenza che:
- la nullità può essere fatta valere da chiunque e può essere rilevata d’ufficio dal giudice;
- l’azione per far dichiarare la nullità non è soggetta a prescrizione;
- il contratto nullo non può essere convalidato.

Al Notaio spetta verificare che il documento che gli viene esibito abbia quel contenuto minimo che, in base alla normativa vigente, lo possa qualificare come Attestato di prestazione energetica (o come ACE se si allega questo documento in corso di validità) ed in particolare:
- l’indicazione della classe di prestazione energetica;
- la data di rilascio (sia l’APE che i vecchi ACE hanno durata decennale);
- gli elementi idonei a collegare l’attestato all’immobile negoziato (in primo luogo i dati di identificazione catastale);
- la sottoscrizione del tecnico che lo ha redatto; - non è tenuto a fare alcun accertamento sull'abilitazione del tecnico redattore dell’attestato, che spetta, invece, al proprietario del bene.

Per una vendita posta in essere dal 06/06/2013, il venditore potrà avvalersi ancora dell’eventuale ACE rilasciato in data anteriore al 06/06/2013 ed in corso di validità, sia per l'obbligo di dotazione che per l'obbligo di allegazione. Inoltre, è possibile allegare copia conforme di un attestato già allegato a precedente atto.

In caso di contratto preliminare di vendita (come per altre fattispecie contrattuali che possano considerarsi conclusive di una trattativa, ma non traslative dell’immobile) sorge certamente l’obbligo per il proprietario di consegnare al promissario acquirente l’A.P.E., ma non vi è certamente l’obbligo di allegazione, né sono previste sanzioni relative alla validità del contratto.

Sono elencati i casi di esclusione dall’obbligo di dotazione discendenti dalla normativa vigente o comunque ricavabili dal sistema, per i quali, di conseguenza, non sussiste obbligo di allegazione:
- fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 mq;
- fabbricati industriali e artigianali;
- fabbricati agricoli non residenziali, sprovvisti di impianti di climatizzazione;
- box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali;
- edifici in cui non è necessario garantire un comfort abitativo;
- edifici adibiti a luoghi di culto;
- fabbricati «al grezzo»;
- edifici «marginali»;
- edifici inagibili o comunque non utilizzabili;
- manufatti.

Infine, il documento in commento fornisce le seguenti importanti indicazioni:

la certificazione formata tra il 06/06/2013 ed il 03/08/2013, sulla base della disciplina dettata con legge regionale emanata in ossequio alla Direttiva 2002/91/CE, ma non ancora aggiornata alla direttiva 2010/31/UE, è valida, in quanto formata nel rispetto della normativa in vigore al momento del suo rilascio, ed è quindi utilizzabile, anche dopo il 03/08/2013, ai fini del trasferimento a titolo oneroso e/o gratuito dell’immobile, nei limiti di durata della certificazione stessa.

Dal momento che la L. 90/2013, di conversione del D.L. 63/2013, ha modificato l’art. 17 del D. Leg.vo 192/2005, stabilendo l’operare della clausola di cedevolezza solo per quelle Regioni e/o Province autonome che abbiano recepito anche la Direttiva 2010/31/UE, dal 04/08/2013 (data di entrata in vigore della L. 90/2013) alle Regioni e/o province autonome non in linea con la Direttiva 2010/31/UE torna applicabile la disciplina nazionale dettata dal D. Leg.vo 192/2005, anche per quanto riguarda le modalità di formazione e di rilascio della certificazione energetica. Quindi non possono essere utilizzati ACE rilasciati dal 04/08/2013 sulla base della disciplina dettata con legge regionale conforme alla Direttiva 2002/91/CE, ma non ancora aggiornata alla Direttiva 2010/31/UE.

Fonte: Legislazione Tecnica, leggi QUI.

Lo STUDIO TECNICO BOLOGNINI è a disposizione per eventuali approfondimenti.

Prestazione energetica degli edifici. Il D.L. 63/2013 in Gazzetta Ufficiale

Sono nulli i contratti di vendita, gli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito e i nuovi contratti di locazione se non si allega l’Attestato di prestazione energetica.

Pubblicata sulla G.U. n. 181 del 03/08/2013 la L. 03/08/2013, n. 90, di conversione del D.L. 04/06/2013, n. 63, recante disposizioni urgenti per il recepimento della Direttiva 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio del 19/05/2010, sulla prestazione energetica nell'edilizia per la definizione delle procedure d'infrazione avviate dalla Commissione europea, nonché altre disposizioni in materia di coesione sociale. Si attende ora la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale.

Di seguito le principali novità introdotte nel corso della conversione in legge.

Attestato di prestazione energetica (APE)

La Camera ha aggiunto all'art. 6 il comma 3-bis, che prevede l'obbligo di allegare l’APE al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione pena la nullità degli stessi contratti.

Ecobonus 65% per le pompe di calore ad alta efficienza e gli impianti geotermici

Il Senato ha soppresso dall'art. 14, comma 1, del D.L. 63/2013 le parole che prevedono l'esclusione dalla detrazione fiscale del 65% per interventi di miglioramento dell'efficienza energetica degli edifici delle spese per interventi di sostituzione di impianti di riscaldamento con pompe di calore ad alta efficienza, impianti geotermici a bassa entalpia e per la sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria.

65% anche per interventi antisismici su edifici in zone sismiche ad alta pericolosità

La Camera ha inserito all'art. 16 il comma 1-bis, che estende la detrazione del 65%, fino a 96.000 euro per unità immobiliare, fino al 31/12/2013, anche per le spese sostenute per gli interventi antisismici di cui all’art. 16-bis, comma 1, lettera i), del TUIR (D.P.C.M. 917/1986), le cui procedure autorizzatorie sono attivate dopo la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto, su edifici ricadenti nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) di cui all’O.P.C.M. n. 3274 del 20/03/2003, riferite a costruzioni adibite ad abitazione principale o ad attività produttive.

Interventi di ristrutturazione ed efficienza energetica ed idrica

L'art. 15 prevede che in attesa della definizione di misure ed incentivi selettivi di carattere strutturale - finalizzati a favorire la realizzazione di interventi per il miglioramento, l'adeguamento antisismico (misura inserita nel corso dell’esame al Senato) e la messa in sicurezza degli edifici esistenti, nonché per l’incremento del loro rendimento energetico e dell’efficienza idrica (misura introdotta nel corso dell’esame alla Camera) - si applicano le disposizioni recate dal precedente articolo 14 (per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici) e dal successivo articolo 16 (per gli interventi di ristrutturazione edilizia).

Dette misure comprendono l’installazione di impianti di depurazione delle acque da contaminazione di arsenico (di tipo domestico, produttivo e agricolo) nei comuni dove è stato rilevato il superamento del limite massimo di tolleranza stabilito dall’OMS o da norme vigenti, ovvero dove i sindaci o altre autorità locali sono stati costretti ad adottare misure di precauzione o di divieto dell’uso dell’acqua per i diversi impieghi.

Nel corso dell'esame alla Camera è stato inserito che nella definizione di dette misure si tiene conto dell’opportunità di agevolare ulteriori interventi, quali ad esempio le schermature solari, la micro-cogenerazione e la micro-trigenerazione per il miglioramento dell’efficienza energetica, nonché interventi per promuovere l’efficientamento idrico e per la sostituzione delle coperture di amianto negli edifici.

50% anche per acquisto di elettrodomestici

Al Senato viene sostituito il comma 2 dell'art, 16 relativo alla detrazione del 50% per interventi di ristrutturazione ed acquisto di mobili per arredare l'edificio ristrutturato. Ai sensi del novellato comma 2, i destinatari della detrazione del 50% per interventi di ristrutturazione possono accedere alla detrazione del 50% delle spese per acquisto non solo di mobili, ma anche di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), per le apparecchiature per le quali sia prevista l'etichetta energetica, finalizzati all'arredo dell'immobile oggetto di ristrutturazione. La detrazione, ripartita in 10 quote annuali, è calcolata su un ammontare complessivo fino a 10.000 Euro, che si sommano al tetto di 96.000 Euro già previsto per gli interventi di ristrutturazione.

Qualificazione degli installatori degli impianti a fonti rinnovabili

La Camera ha differito dal 31/10/2013 al 31/12/2013 il termine entro Regioni e Province autonome attivano un programma di formazione per gli installatori di impianti a fonti rinnovabili o procedono al riconoscimento di fornitori di formazione.

Accesso al credito

La Camera ha introdotto l'art. 16-bis, che prevede che Il Ministero dell’Economia e delle Finanze, entro 3 mesi dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto, promuove con l’ABI (Associazione Bancaria Italiana) una verifica sulle condizioni per offrire credito agevolato ai soggetti che intendono avvalersi delle detrazioni per gli interventi di efficienza energetica e di ristrutturazione edilizia.

Fonte: Legislazione Tecnica, leggi QUI.

Lo STUDIO TECNICO BOLOGNINI è a disposizione per eventuali consulenze o ulteriori chiarimenti.

Vendere o affittare casa, quali obblighi

Vendere o affittare la propria casa comporta degli obblighi che non sono proprio sempre gli stessi: è bene conoscerli per non incappare in richieste di rimborso, risarcimento danni o, peggio ancora, l'annullamento di un atto o di una transazione.

Ma vediamo di cosa si tratta e come comportarsi.

Sostanzialmente un immobile deve:
- avere l'Attestato di Certificazione Energetica (ACE), recentemente rinominato Attestato di Prestazione Energetica (APE);
- essere conforme alle planimetrie comunali e catastali depositate;
- avere le dichiarazioni di conformità per tutti gli impianti presenti;
- essere in possesso dell'agibilità (ex abitabilità o usabilità dei locali).

ACE o APE

Questo è un attestato che viene rilasciato da un tecnico professionista in seguito ad una verifica nell'immobile, con il quale si determina la classe energetica dello stesso.

E' un attestato obbligatorio sia in caso di compravendita che di locazione per gli immobili quali appartamenti, uffici e negozi, non lo è se si tratta di autorimesse, cantine o magazzini.

Conformità alle planimetrie comunali e catastali

In questo caso dobbiamo distinguere tra comune e catasto e fare una distinzione tra i due enti: il comune è deputato al controllo edilizio, se cioè un immobile è regolare (cioè lo stato attuale in cui si trova corrisponde alle ultime planimetrie depositate presso il comune), oppure "abusivo" (quando in tutto o in parte non corrisponde a dette planimetrie); il catasto è deputato al pagamento delle imposte e alla registrazione dei passaggi di proprietà degli immobili.

In caso di compravendita le parti possono accordarsi sulla non corrispondenza delle planimetrie comunali, se la difformità è di poco conto; se viceversa l'abuso presente è più consistente, tale cioè da pregiudicare l'utilizzo del bene, dovrà esserne fatta particolare menzione del preliminare e nel rogito definitivo, per non incappare in richieste di risarcimento o nullità dell'atto. In caso di locazione dell'immobile invece non è prevista alcuna particolare sanzione a carico del proprietario, a meno che non abbia taciuto (dolosamente) alcune caratteristiche peculiari dell'immobile e di tale alterazione in qualche misura ne abbia fatto le spese l'inquilino.

Relativamente alle planimetrie catastali invece, il notaio, in caso di compravendita, è corresponsabile nel dichiarare la corrispondenza delle planimetrie catastali con l'immobile ceduto, pertanto tali documenti dovranno corrispondere e accordarsi con l'acquirente diviene molto più difficile; in caso di locazione, sebbene non siano previste sanzioni, poiché la planimetria catastale è il riferimento con cui l'inquilino procede nella denuncia della tassa di smaltimento rifiuti, va da se che tale corrispondenza è più che opportuna.

Dichiarazioni di conformità degli impianti

In questo caso il legislatore non ha imposto nulla al venditore che, in caso di compravendita, può effettivamente dichiarare di non essere in possesso di tali certificazioni, mentre se dichiara che è tutto in regola dovrà consegnarne copia all'acquirente o comunicare il numero di registrazione di ogni certificato all'acquirente.

Se si tratta di locazione invece è responsabilità del proprietario fornire l'immobile perfettamente in regola sotto ogni punto di vista, comprese le certificazioni degli impianti, pena la nullità del relativo contratto (con risarcimento del danno per l'inquilino).

Con le nuove norme condominiali entrate in vigore lo scorso 18 giugno poi, anche l'amministratore deve essere a conoscenza di tutte le situazioni che, in qualche misura, possono influire sulla sicurezza dello stabile, e l'assenza di un certificato può essere influente (in quel caso può richiedere che gli impianti non in regola vengano adeguati).

Certificato di agibilità (ex abitabilità o usabilità)

Questo certificato non risulta essere indispensabile nè in caso di compravendita che di locazione, ma è bene precisare che le compagnie di assicurazione, in caso di sinistro, possono richiederne l'esibizione prima di autorizzare la liquidazione del danno.

Per ottenere il certificato di agibilità occorre che l'immobile sia in stato igienico normale (non devono esserci tracce di umidità di risalita o di condense, in buona sostanza non deve presentare situazioni di insalubrità), lo stato dei luoghi deve corrispondere alle planimetrie comunali e catastali, devono essere presenti tutti i certificati degli impianti e la fognatura deve essere correttamente realizzata, se in pubblica fognatura provvista di sifone "Firenze", se privata deve essere autorizzata dall'ARPA.

Lo STUDIO TECNICO BOLOGNINI è a disposizione per eventuali chiarimenti o comunque per effettuare tutte le pratiche di regolarizzazione sopra descritte.