INTERVENTI SU PARTI COMUNI CONDOMINIALI CHE POSSONO USUFRUIRE DI AGEVOLAZIONI
Alla luce del quadro normativo vigente, come emerge dalle modifiche da ultimo introdotte con la L. 11/12/2016, n. 232 (Legge di bilancio 2017), è possibile fruire delle seguenti agevolazioni su interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici condominiali (artt. 1117 e 1117-bis del Codice civile):
1) detrazione nella misura del 65% delle spese sostenute per gli interventi finalizzati al risparmio energetico di cui all’art. 1, commi da 344 a 347, della L. 27/12/2006, n. 296, effettuati sulle parti comuni condominiali o su tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio, con il massimo di spesa previsto dai medesimi commi (art. 14, commi 1 e 2, del D.L. 04/06/2013, n. 63, attuale scadenza della misura prevista 31/12/2017);
2) detrazione nella misura del 70% delle spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica di cui all’art. 1, comma 344, della L. 27/12/2006, n. 296, effettuati su parti comuni degli edifici condominiali, che interessino l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo, da calcolarsi su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 40.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio (art. 14, comma 2-quater, del D.L. 04/06/2013, n. 63, attuale scadenza della misura prevista 31/12/2021). Ai sensi dell’art. 14, comma 2-quinquies, del D.L. 04/06/2013, n. 63, come modificato dall’art. 4-bis del D.L. 50/2017, la sussistenza delle condizioni sopra elencate, necessarie per accedere al beneficio, è asseverata da professionisti abilitati mediante il rilascio dell’Attestato di prestazione energetica (APE). Si prevede che l’ENEA effettui controlli sulla veridicità di tali attestati, con procedure e modalità da disciplinarsi con futuro decreto ministeriale. La non veridicità dell’attestazione comporta la decadenza dal beneficio, ferma restando la responsabilità del professionista ai sensi delle disposizioni vigenti;
3) detrazione nella misura del 75% delle spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica di cui all’art. 1, comma 344, della L. 27/12/2006, n. 296, effettuati su parti comuni degli edifici condominiali, finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguano almeno la qualità media di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico 26/06/2015, anche in questo caso da calcolarsi su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 40.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio (art. 14, comma 2-quater, del D.L. 04/06/2013, n. 63, attuale scadenza della misura prevista 31/12/2021);
4) detrazione nella misura del 75-85% delle spese sostenute per interventi relativi all’adozione di misure antisismiche realizzati sulle parti comuni di edifici condominiali, da calcolarsi su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 96.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio, ove dall’intervento derivi il passaggio dell’edificio rispettivamente ad una o due classi di rischio sismico inferiori, secondo quanto disposto dal D. Min. infrastrutture e trasporti 28/02/2017, n. 58, recante “Approvazione delle linee guida per la classificazione di rischio sismico delle costruzioni nonché delle modalità per l'attestazione dell'efficacia degli interventi effettuati” (art. 16, comma 1-quinquies, del D.L. 04/06/2013, n. 63, attuale scadenza della misura prevista 31/12/2021).
CESSIONE DEL CREDITO FISCALE DERIVANTE DA TALI AGEVOLAZIONI
È prevista la possibilità, per i beneficiari delle agevolazioni in commento, di cedere il relativo credito. Le modalità per effettuare la cessione del credito sono differenziate, così come i soggetti che possono accedere a tale opportunità, a seconda della tipologia di intervento; in particolare, dopo le modifiche introdotte alla disciplina ad opera dell’art. 4-bis del D.L. 24/04/2017, n. 50, a seguito della conversione in legge, la situazione è la seguente.
Soggetti “no tax”, interventi di cui ai punti 1) e 2) - Per gli interventi di cui ai punti 1) e 2) precedenti, la cessione può essere effettuata da soggetti che non sono tenuti al versamento dell’imposta sul reddito delle persone fisiche in quanto si trovano nelle condizioni di cui all'art.11, comma 2, o dell'art. 13, comma 1, lettera a), e comma 5, lettera a), del Testo unico delle imposte sui redditi di cui al D.P.R. 22/12/1986, n. 917 (c.d. “no tax area”), nei confronti dei fornitori dei beni e servizi necessari alla realizzazione degli interventi di riqualificazione energetica le cui spese danno diritto alla detrazione d’imposta, oppure nei confronti di altri soggetti privati, anche lavoratori autonomi, società ed enti, con la facoltà di successiva cessione del credito.
Soggetti “no tax”, interventi di cui ai punti 1) e 2) - Per gli interventi di cui ai punti 1) e 2) precedenti, la cessione può essere effettuata da soggetti che non sono tenuti al versamento dell’imposta sul reddito delle persone fisiche in quanto si trovano nelle condizioni di cui all'art.11, comma 2, o dell'art. 13, comma 1, lettera a), e comma 5, lettera a), del Testo unico delle imposte sui redditi di cui al D.P.R. 22/12/1986, n. 917 (c.d. “no tax area”), nei confronti dei fornitori dei beni e servizi necessari alla realizzazione degli interventi di riqualificazione energetica le cui spese danno diritto alla detrazione d’imposta, oppure nei confronti di altri soggetti privati, anche lavoratori autonomi, società ed enti, con la facoltà di successiva cessione del credito.
Per tali soggetti pertanto - dopo le modifiche introdotte dall’art. 4-bis del D.L. 50/2017, è stato eliminato il divieto di cedere il credito a banche ed intermediari finanziari (art. 1, comma 74, della L. 28/12/2015, n. 208, art. 1, comma 2-ter, del D.L. 04/06/2013, n. 63, art. 4-bis del D.L. 50/2017; conseguentemente, il Provvedimento Ag. Entrate 22/03/2016, n. 43434, disciplinante la cessione del credito per tali soggetti prima delle modifiche introdotte dal D.L. 50/2017, è stato sostituito dal Provvedimento Ag. Entrate 28/08/2017, n. 165110, che tiene conto di tali modifiche). La cessione è consentita purché le condizioni di incapienza sussistano nell’anno precedente a quello di sostenimento delle spese.
Tutti gli altri soggetti, interventi di cui ai punti 2), 3) e 4) - Per gli interventi di cui ai punti 2), 3) e 4)precedenti, la cessione può essere effettuata da tutti gli altri beneficiari diversi dai soggetti che si trovano nella “no tax area” indicati al punto precedente, sia in favore dei fornitori di beni e servizi che di altri soggetti privati quali persone fisiche, anche lavoratori autonomi, società ed enti, con esclusione degli istituti di credito e degli intermediari finanziari (art. 1, comma 2-sexies, del D.L. 04/06/2013, n. 63, come modificato dall’art. 4-bis del D.L. 50/2017, in combinato disposto con il Provvedimento Ag. Entrate 28/08/2017, n. 165110, che ha sostituito il precedente Provvedimento Ag. Entrate 08/06/2017, n. 108577 quanto agli interventi per il risparmio energetico di cui ai punti 2) e 3) e con il Provvedimento Ag. Entrate 08/06/2017, n. 108572 quanto agli interventi antisismici di cui al punto 4).
Ecco una tabella riepilogativa:
Soggetti “no tax”
Interventi risparmio energetico di cui ai punti 1) e 2) |
Altri soggetti
Interventi risparmio energetico e antisismici di cui ai punti 2), 3) e 4) | |
Soggetti che possono cedere il credito
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A. Soggetti per i quali alla formazione del reddito complessivo concorrono soltanto redditi di pensione non superiori a 7.500 euro, goduti per l'intero anno, redditi di terreni per un importo non superiore a 185,92 euro e il reddito dell'unità immobiliare adibita ad abitazione principale e delle relative pertinenze (art. 11, comma 2, D.P.R. 917/1986).
B. Soggetti per i quali alla formazione del reddito complessivo concorrono uno o più redditi da lavoro dipendente con reddito complessivo non superiore a 8.000 euro, o assimilati a quelli da lavoro dipendente con reddito complessivo non superiore a 4.800 euro (art. 13, comma 1, lettera a) e art. 13, coma 5, lettera a), D.P.R. 917/1986 - si vedano peraltro le esclusioni ivi indicate). C. Cessionari del credito i quali a loro volta possono effettuare ulteriori cessioni.
Si ricorda che la cessione è consentita purché le condizioni di incapienza sussistano nell’anno precedente a quello di sostenimento delle spese.
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A. Condòmini, anche non tenuti al versamento dell’imposta sul reddito, a condizione che siano teoricamente beneficiari della detrazione d’imposta prevista per gli interventi in commento.
B. Cessionari del credito i quali a loro volta possono effettuare ulteriori cessioni. |
Soggetti che possono essere cessionari
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A. Fornitori dei beni e servizi necessari alla realizzazione degli interventi le cui spese danno diritto alla detrazione d’imposta.
B. Altri soggetti privati quali persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti.
È consentita anche la cessione del credito in favore di banche e intermediari finanziari, mentre è esclusa la cessione in favore delle amministrazioni pubbliche.
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A. Fornitori dei beni e servizi necessari alla realizzazione degli interventi le cui spese danno diritto alla detrazione d’imposta.
B. Altri soggetti privati quali persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti.
È esclusa la cessione del credito in favore di banche e intermediari finanziari nonché delle amministrazioni pubbliche.
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Adempimenti e procedura per usufruire della cessione del credito
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- I condòmini, se i dati non sono indicati nella delibera assembleare che approva gli interventi, devono comunicare all’amministratore di condominio, entro il 31 dicembre del periodo d’imposta di riferimento, l’avvenuta cessione del credito indicando, oltre ai propri dati, anche la denominazione e il codice fiscale di quest’ultimo e la accettazione della cessione.
- L’amministratore di condominio, a sua volta, comunica all’Agenzia delle entrate entro il 28 febbraio dell’anno successivo, l’accettazione del cessionario, la denominazione e il codice fiscale di quest’ultimo e l’ammontare del credito d’imposta ceduto. - Successivamente l’amministratore consegna al condòmino la certificazione delle spese a lui imputabili, indicando il protocollo telematico con il quale ha effettuato la comunicazione all’Agenzia delle entrate.
Il mancato invio della predetta comunicazione rende inefficace la cessione del credito.
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| Utilizzo del credito in compensazione | Il credito d’imposta che non sia oggetto di successiva cessione è utilizzabile in compensazione, ripartito in cinque quote annuali di pari importo. | |
Qualche riferimento normativo:
D.L. 24/04/2017, n. 50
Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo.
L. 11/12/2016, n. 232
Bilancio di previsione dello Stato per l'anno finanziario 2017 e bilancio pluriennale per il triennio 2017-2019.
Provv. Ag. Entrate 22/03/2016, n. 43434
Modalità di cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante per le spese di riqualificazione energetica di parti condominiali, ai sensi dell’articolo 1, comma 74, della legge 28 dicembre 2015 n. 208.
L. 28/12/2015, n. 208
Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (legge di stabilità 2016).
D.L. 04/06/2013, n. 63
Disposizioni urgenti per il recepimento della Direttiva 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio del 19 maggio 2010, sulla prestazione energetica nell'edilizia per la definizione delle procedure d'infrazione avviate dalla Commissione europea, nonché altre disposizioni in materia di coesione sociale.
Provv. Ag. Entrate 08/06/2017, n. 108572
Modalità di cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante per gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche e all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica effettuate sulle parti comuni di edifici dalle quali derivi una riduzione del rischio sismico, ai sensi dell’articolo 16, comma 1-quinquies,...
Provv. Ag. Entrate 08/06/2017, n. 108577
Modalità di cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante per gli interventi di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici che interessino l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo e quelli di riqualificazione energetica...
Provv. Ag. Entrate 28/08/2017, n. 165110
Modalità di cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante per gli interventi di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici, ai sensi del comma 2-ter dell’articolo 14, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013 n. 90 nonché per gli interventi di...
di riqualificazione energetica che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo e per quelli finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva ai sensi del comma 2-sexies del medesimo articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013 già disciplinate con provvedimento 8 giugno 2017.
Fonte: Legislazione Tecnica, leggi QUI.
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