Interventi per il risparmio energetico e antisismici, la cessione del credito

Vediamo assieme come fare per cedere le detrazioni d’imposta sulle spese per interventi di riqualificazione energetica e per l'adozione di misure antisismiche effettuati su parti comuni di edifici condominiali. Il tutto alla luce delle disposizioni aggiornate su tale tematica ai sensi della Legge di bilancio 2017, L. 11/12/2016, n. 232, dei provvedimenti dell’Agenzia entrate conseguentemente emanati e delle modifiche introdotte dal D.L. 24/04/2017, n. 50, dopo la sua conversione in legge.

INTERVENTI SU PARTI COMUNI CONDOMINIALI CHE POSSONO USUFRUIRE DI AGEVOLAZIONI

Alla luce del quadro normativo vigente, come emerge dalle modifiche da ultimo introdotte con la L. 11/12/2016, n. 232 (Legge di bilancio 2017), è possibile fruire delle seguenti agevolazioni su interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici condominiali (artt. 1117 e 1117-bis del Codice civile):

1) detrazione nella misura del 65% delle spese sostenute per gli interventi finalizzati al risparmio energetico di cui all’art. 1, commi da 344 a 347, della L. 27/12/2006, n. 296, effettuati sulle parti comuni condominiali o su tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio, con il massimo di spesa previsto dai medesimi commi (art. 14, commi 1 e 2, del D.L. 04/06/2013, n. 63, attuale scadenza della misura prevista 31/12/2017);

2) detrazione nella misura del 70% delle spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica di cui all’art. 1, comma 344, della L. 27/12/2006, n. 296, effettuati su parti comuni degli edifici condominiali, che interessino l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo, da calcolarsi su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 40.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio (art. 14, comma 2-quater, del D.L. 04/06/2013, n. 63, attuale scadenza della misura prevista 31/12/2021). Ai sensi dell’art. 14, comma 2-quinquies, del D.L. 04/06/2013, n. 63, come modificato dall’art. 4-bis del D.L. 50/2017, la sussistenza delle condizioni sopra elencate, necessarie per accedere al beneficio, è asseverata da professionisti abilitati mediante il rilascio dell’Attestato di prestazione energetica (APE). Si prevede che l’ENEA effettui controlli sulla veridicità di tali attestati, con procedure e modalità da disciplinarsi con futuro decreto ministeriale. La non veridicità dell’attestazione comporta la decadenza dal beneficio, ferma restando la responsabilità del professionista ai sensi delle disposizioni vigenti;

3) detrazione nella misura del 75% delle spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica di cui all’art. 1, comma 344, della L. 27/12/2006, n. 296, effettuati su parti comuni degli edifici condominiali, finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguano almeno la qualità media di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico 26/06/2015, anche in questo caso da calcolarsi su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 40.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio (art. 14, comma 2-quater, del D.L. 04/06/2013, n. 63, attuale scadenza della misura prevista 31/12/2021);

4) detrazione nella misura del 75-85% delle spese sostenute per interventi relativi all’adozione di misure antisismiche realizzati sulle parti comuni di edifici condominiali, da calcolarsi su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 96.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio, ove dall’intervento derivi il passaggio dell’edificio rispettivamente ad una o due classi di rischio sismico inferiori, secondo quanto disposto dal D. Min. infrastrutture e trasporti 28/02/2017, n. 58, recante “Approvazione delle linee guida per la classificazione di rischio sismico delle costruzioni nonché delle modalità per l'attestazione dell'efficacia degli interventi effettuati” (art. 16, comma 1-quinquies, del D.L. 04/06/2013, n. 63, attuale scadenza della misura prevista 31/12/2021).

CESSIONE DEL CREDITO FISCALE DERIVANTE DA TALI AGEVOLAZIONI

È prevista la possibilità, per i beneficiari delle agevolazioni in commento, di cedere il relativo credito. Le modalità per effettuare la cessione del credito sono differenziate, così come i soggetti che possono accedere a tale opportunità, a seconda della tipologia di intervento; in particolare, dopo le modifiche introdotte alla disciplina ad opera dell’art. 4-bis del D.L. 24/04/2017, n. 50, a seguito della conversione in legge, la situazione è la seguente.

Soggetti “no tax”, interventi di cui ai punti 1) e 2) - Per gli interventi di cui ai punti 1) e 2) precedenti, la cessione può essere effettuata da soggetti che non sono tenuti al versamento dell’imposta sul reddito delle persone fisiche in quanto si trovano nelle condizioni di cui all'art.11, comma 2, o dell'art. 13, comma 1, lettera a), e comma 5, lettera a), del Testo unico delle imposte sui redditi di cui al D.P.R. 22/12/1986, n. 917 (c.d. “no tax area”), nei confronti dei fornitori dei beni e servizi necessari alla realizzazione degli interventi di riqualificazione energetica le cui spese danno diritto alla detrazione d’imposta, oppure nei confronti di altri soggetti privati, anche lavoratori autonomi, società ed enti, con la facoltà di successiva cessione del credito.

Per tali soggetti pertanto - dopo le modifiche introdotte dall’art. 4-bis del D.L. 50/2017, è stato eliminato il divieto di cedere il credito a banche ed intermediari finanziari (art. 1, comma 74, della L. 28/12/2015, n. 208, art. 1, comma 2-ter, del D.L. 04/06/2013, n. 63, art. 4-bis del D.L. 50/2017; conseguentemente, il Provvedimento Ag. Entrate 22/03/2016, n. 43434, disciplinante la cessione del credito per tali soggetti prima delle modifiche introdotte dal D.L. 50/2017, è stato sostituito dal Provvedimento Ag. Entrate 28/08/2017, n. 165110, che tiene conto di tali modifiche). La cessione è consentita purché le condizioni di incapienza sussistano nell’anno precedente a quello di sostenimento delle spese.

Tutti gli altri soggetti, interventi di cui ai punti 2), 3) e 4) - Per gli interventi di cui ai punti 2), 3) e 4)precedenti, la cessione può essere effettuata da tutti gli altri beneficiari diversi dai soggetti che si trovano nella “no tax area” indicati al punto precedente, sia in favore dei fornitori di beni e servizi che di altri soggetti privati quali persone fisiche, anche lavoratori autonomi, società ed enti, con esclusione degli istituti di credito e degli intermediari finanziari (art. 1, comma 2-sexies, del D.L. 04/06/2013, n. 63, come modificato dall’art. 4-bis del D.L. 50/2017, in combinato disposto con il Provvedimento Ag. Entrate 28/08/2017, n. 165110, che ha sostituito il precedente Provvedimento Ag. Entrate 08/06/2017, n. 108577 quanto agli interventi per il risparmio energetico di cui ai punti 2) e 3) e con il Provvedimento Ag. Entrate 08/06/2017, n. 108572 quanto agli interventi antisismici di cui al punto 4).

Ecco una tabella riepilogativa:

	Soggetti “no tax” Interventi risparmio energetico di cui ai punti 1) e 2)	Altri soggetti Interventi risparmio energetico e antisismici di cui ai punti 2), 3) e 4)
Soggetti che possono cedere il credito	A. Soggetti per i quali alla formazione del reddito complessivo concorrono soltanto redditi di pensione non superiori a 7.500 euro, goduti per l'intero anno, redditi di terreni per un importo non superiore a 185,92 euro e il reddito dell'unità immobiliare adibita ad abitazione principale e delle relative pertinenze (art. 11, comma 2, D.P.R. 917/1986). B. Soggetti per i quali alla formazione del reddito complessivo concorrono uno o più redditi da lavoro dipendente con reddito complessivo non superiore a 8.000 euro, o assimilati a quelli da lavoro dipendente con reddito complessivo non superiore a 4.800 euro (art. 13, comma 1, lettera a) e art. 13, coma 5, lettera a), D.P.R. 917/1986 - si vedano peraltro le esclusioni ivi indicate). C. Cessionari del credito i quali a loro volta possono effettuare ulteriori cessioni. Si ricorda che la cessione è consentita purché le condizioni di incapienza sussistano nell’anno precedente a quello di sostenimento delle spese.	A. Condòmini, anche non tenuti al versamento dell’imposta sul reddito, a condizione che siano teoricamente beneficiari della detrazione d’imposta prevista per gli interventi in commento. B. Cessionari del credito i quali a loro volta possono effettuare ulteriori cessioni.
Soggetti che possono essere cessionari	A. Fornitori dei beni e servizi necessari alla realizzazione degli interventi le cui spese danno diritto alla detrazione d’imposta. B. Altri soggetti privati quali persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti. È consentita anche la cessione del credito in favore di banche e intermediari finanziari, mentre è esclusa la cessione in favore delle amministrazioni pubbliche.	A. Fornitori dei beni e servizi necessari alla realizzazione degli interventi le cui spese danno diritto alla detrazione d’imposta. B. Altri soggetti privati quali persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti. È esclusa la cessione del credito in favore di banche e intermediari finanziari nonché delle amministrazioni pubbliche.
Adempimenti e procedura per usufruire della cessione del credito	- I condòmini, se i dati non sono indicati nella delibera assembleare che approva gli interventi, devono comunicare all’amministratore di condominio, entro il 31 dicembre del periodo d’imposta di riferimento, l’avvenuta cessione del credito indicando, oltre ai propri dati, anche la denominazione e il codice fiscale di quest’ultimo e la accettazione della cessione. - L’amministratore di condominio, a sua volta, comunica all’Agenzia delle entrate entro il 28 febbraio dell’anno successivo, l’accettazione del cessionario, la denominazione e il codice fiscale di quest’ultimo e l’ammontare del credito d’imposta ceduto. - Successivamente l’amministratore consegna al condòmino la certificazione delle spese a lui imputabili, indicando il protocollo telematico con il quale ha effettuato la comunicazione all’Agenzia delle entrate. Il mancato invio della predetta comunicazione rende inefficace la cessione del credito.
Utilizzo del credito in compensazione	Il credito d’imposta che non sia oggetto di successiva cessione è utilizzabile in compensazione, ripartito in cinque quote annuali di pari importo.

Qualche riferimento normativo:

D.L. 24/04/2017, n. 50
Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo.


L. 11/12/2016, n. 232
Bilancio di previsione dello Stato per l'anno finanziario 2017 e bilancio pluriennale per il triennio 2017-2019.


Provv. Ag. Entrate 22/03/2016, n. 43434
Modalità di cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante per le spese di riqualificazione energetica di parti condominiali, ai sensi dell’articolo 1, comma 74, della legge 28 dicembre 2015 n. 208.


L. 28/12/2015, n. 208
Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (legge di stabilità 2016).


D.L. 04/06/2013, n. 63
Disposizioni urgenti per il recepimento della Direttiva 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio del 19 maggio 2010, sulla prestazione energetica nell'edilizia per la definizione delle procedure d'infrazione avviate dalla Commissione europea, nonché altre disposizioni in materia di coesione sociale.


Provv. Ag. Entrate 08/06/2017, n. 108572
Modalità di cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante per gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche e all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica effettuate sulle parti comuni di edifici dalle quali derivi una riduzione del rischio sismico, ai sensi dell’articolo 16, comma 1-quinquies,...


Provv. Ag. Entrate 08/06/2017, n. 108577
Modalità di cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante per gli interventi di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici che interessino l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo e quelli di riqualificazione energetica...


Provv. Ag. Entrate 28/08/2017, n. 165110
Modalità di cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante per gli interventi di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici, ai sensi del comma 2-ter dell’articolo 14, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013 n. 90 nonché per gli interventi di...
di riqualificazione energetica che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo e per quelli finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva ai sensi del comma 2-sexies del medesimo articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013 già disciplinate con provvedimento 8 giugno 2017.

Fonte: Legislazione Tecnica, leggi QUI.

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DETRAZIONI FISCALI PER LE RISTRUTTURAZIONI - CASI RISOLTI (CASO N. 2) - ACQUISTO MATERIALI IN PROPRIO

Un contribuente ha intenzione di ristrutturare la propria abitazione. Intende quindi sapere se per quanto riguarda i materiali acquistati in proprio (es. sanitari, rubinetteria, piastrelle, materiale elettrico) può usufruire dell’IVA agevolata al 10% presso i rivenditori e anche della detrazione del 50%. Inoltre intenderebbe sapere se rivolgendosi ai diversi rivenditori disporre di una qualche documentazione che certifichi le lavorazioni in corso.

Proseguiamo la pubblicazione di una serie di “casi risolti” in merito alla fruibilità delle agevolazioni fiscali per gli interventi di ristrutturazione degli immobili. I “casi risolti” riportano la corretta interpretazione e modalità operativa da tenere in situazioni particolari, ma che frequentemente si presentano nella pratica quotidiana.

IL CASO N. 2 - 10/04/2014

Con la Circolare 07/04/2000 n. 71 il Ministero delle Finanze è intervenuto ad illustrare quanto stabilito dall’articolo 7, comma 1, lettera b) della Legge 23/12/1999 n. 488 in materia di applicazione dell’aliquota agevolata IVA del 10% agli interventi di recupero del patrimonio edilizio a prevalente destinazione abitativa privata. In tale documento di prassi viene chiarito che in caso di lavori di recupero del patrimonio edilizio abitativo esistente l’IVA al 10% può essere riconosciuta anche nel caso in cui gli acquisti dei beni siano effettuati dal committente, a patto che si tratti di beni il cui utilizzo è previsto non nel contesto di semplici interventi di manutenzione straordinaria ma di interventi di restauro e ristrutturazione, ossia sostanzialmente di interventi per i quali è previsto un progetto e l’autorizzazione comunale.

Si tratta degli interventi previsti dalle lettere c) e d) dell’articolo 3 del Testo unico in materia edilizia “c) "interventi di restauro e di risanamento conservativo", gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio; d) "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del Decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente; (lettera così modificata dal D. Leg.vo 301/2002, poi dall’articolo 30, comma 1, lettera a), Legge 98/2013), mentre le norme in materia di IVA escludono la possibilità di ottenere l’IVA ridotta per gli acquisti diretti di beni destinati a opere di manutenzione straordinaria (in tal senso si veda la citata Circolare 07/04/2000 n. 71 del Ministero delle Finanze: “l’aliquota del 10 per cento non si rende applicabile se i beni, anche se finalizzati ad essere impiegati in un intervento di manutenzione ordinaria o straordinaria, vengono forniti da un soggetto diverso da quello che esegue la prestazione, o vengano acquistati direttamente dal committente dei lavori. In tali ipotesi alle cessioni dei beni dovrà essere applicata l’aliquota del 20 per cento” - rectius 22% in forza di quanto previsto dall’articolo 40, comma 1-ter, Decreto-Legge 06/07/2011, n. 98, come modificato, da ultimo, dall’articolo 11, comma 1, lettera a) del Decreto-Legge 28/06/2013, n. 76, convertito con modificazioni dalla Legge 09/08/2013, n. 99.

Per i beni ammessi al beneficio per avere l’IVA agevolata sugli acquisti diretti occorrerà esibire al venditore la copia dei documenti di autorizzazione, il contratto di appalto e una specifica dichiarazione.

Fonte: Legislazione Tecnica, leggi QUI.

Enea: i Vademecum per i lavori incentivati, la guida all'uso dei decreti e le guide dell'Agenzia delle Entrate

L’Enea (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile) ha recentemente predisposto i vademecum per tutti i lavori per i quali è possibile accedere agli incentivi del 55-65%.

Vademecum

Per ciascun tipo di lavoro è stata approntata una scheda riepilogativa dei requisiti tecnici richiesti e della documentazione da approntare. Si tratta di veri e propri Vademecum su cosa fare per chi ha intenzione di intraprendere uno dei lavori di seguito indicati:

Serramenti e infissi

Caldaie a condensazione

Caldaie a biomassa

Pannelli solari

Pompe di calore

Coibentazione pareti e coperture

Riqualificazione globale

Chi, cosa e come, relativamente al decreto edifici

Chi può fruire degli incentivi?
I beneficiari sono tutti i contribuenti, persone fisiche, professionisti, società e imprese che sostengono spese per l'esecuzione degli interventi su edifici esistenti, su loro parti o su unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, posseduti o detenuti.
Nell'ipotesi che gli interventi siano eseguiti attraverso contratti di locazione finanziaria (leasing), la detrazione compete all'utilizzatore ed è determinata in base al costo sostenuto dalla società concedente.

Cosa è agevolato?
Tutti gli interventi citati che devono rispondere a determinati requisiti. Ad esempio, nuove finestre o interventi sui muri devono conferire all'edificio una buona capacità di isolamento che cambia a seconda della fascia climatica in cui è inserita la costruzione: in pratica, i lavori devono rispettare limiti di dispersione che sono chiaramente tabellati o per l'intero edificio o per il singolo elemento costruttivo oggetto dell'intervento (vedi decreto). Anche nel caso di installazione di pannelli solari o di sostituzione della caldaia, tali impianti devono rispondere alle specifiche tecniche riportate nel decreto.
Il rispetto dei limiti di dispersione e delle specifiche tecniche deve essere asseverato da un tecnico abilitato, iscritto al proprio Ordine o Collegio professionale. Per alcuni semplici interventi, tale asseverazione può essere sostituita da una dichiarazione del produttore dell'elemento posto in opera. Sono ammessi anche interventi su interi edifici ma in questo caso ciò che deve essere valutata è l'efficienza energetica complessiva al termine dei lavori.

Come viene concessa l'agevolazione?
Gli interessati possono incaricare un professionista abilitato alla progettazione che presenta al cliente una serie di proposte operative per ridurre le dispersioni termiche corredate da adeguata documentazione e, a fine lavori, da un attestato di qualificazione energetica, non più richiesto - dal 2008 - per interventi su finestre in singole unità immobiliari e per pannelli solari e dal 15/8/2009 anche per interventi su impianti termici. Il cliente realizza gli interventi, paga il professionista e l'impresa esecutrice con un bonifico bancario o postale e conserva tutte le fatture, la qualificazione energetica e l'asseverazione del professionista per eventuali controlli fiscali.
Entro 90 giorni dal termine dei lavori, poi, l'utente deve inviare o far inviare telematicamente all'Enea - attraverso l'apposito applicativo raggiungibile dalla homepage di questo sito, cliccando sull'icona della cassetta postale - copia dell'eventuale attestato di certificazione o di qualificazione energetica e una scheda informativa, necessaria per il monitoraggio dell'iniziativa. Il sistema, se l'invio è andato a buon fine, restituirà in automatico all'utente una ricevuta informatica valida a tutti gli effetti come prova dell'avvenuto invio. Anche tale ricevuta dovrà essere conservata a cura dell'utente ed esibita a richiesta in caso di controlli da parte dell'Agenzia delle Entrate.
Infine, l'utente in possesso della ricevuta, inizierà a detrarre il 55-65% di quanto speso dalle imposte a suo debito con la dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui ha sostenuto le spese.

Guide dell'Agenzia delle Entrate

Consigliamo i nostri visitatori di consultare anche le guide predisposte dall'Agenzia delle Entrate per fruire sia delle agevolazioni del 55-65% per gli interventi di efficienza energetica che di quelle del 36-50% relative alle ristrutturazioni edilizie.

Le agevolazioni fiscali per il risparmio energetico - La guida dell'Agenzia delle Entrate per le detrazioni del 55-65%

Le agevolazioni fiscali per il risparmio energetico - La guida dell'Agenzia delle Entrate per le detrazioni del 55-65%,del giugno 2013

Le agevolazioni fiscali per il risparmio energetico - La guida dell'Agenzia delle Entrate, del settembre 2013

Le agevolazioni irpef per le ristrutturazioni edilizie - La guida dell'Agenzia delle Entrate per le detrazioni del 36-50%

Si consiglia anche di verificare la presenza di eventuali aggiornamenti delle guide sul sito dell'Agenzia delle Entratewww.agenziaentrate.gov.it seguendo il percorso "L'Agenzia informa" --> "Guide fiscali".

Fonte: ENEA, leggi QUI

Agevolazioni prima casa: decadono se il vano non abitabile è facilmente utilizzabile

Il concetto di superficie utile complessiva prescinde dalla sua abitabilità, sicché anche un vano deposito non abitabile può far aumentare la metratura dell’immobile fino a farlo diventare «di lusso». L’acquirente perde i benefici fiscali «prima casa» se la superficie utile complessiva dell’immobile è superiore a 240 mq.

Anche il vano non abitabile è da considerare parte della superficie complessiva dell’immobile ai fini delle agevolazioni prima casa e del riconoscimento del carattere «di lusso» dello stesso, qualora il locale sia facilmente utilizzabile. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la Sentenza n. 25674 del 15/11/2013.

In particolare, i giudici della Corte Suprema hanno affermato che:
con «superficie utile complessiva» non si deve far riferimento solamente alla superficie abitabile; la facile utilizzazione di una superficie è concetto che prescinde dall’abitabilità.

Nella vicenda in esame due coniugi avevano impugnato l’avviso di liquidazione col quale, revocata l’agevolazione fiscale prima casa, era recuperata a tassazione l’ordinaria imposta di registro e inflitte sanzioni sull’acquisto di un immobile. L’immobile, ad avviso dell’Ufficio finanziario, era di lusso perché aveva una superficie utile complessiva superiore a 240 mq., dovendosi in essa computare il cosiddetto vano deposito, posto che quest’ultimo presentava un’altezza di 3,25 m. e due ampie finestre oltre a un’ampia portafinestra, essendo invece irrilevante la sua destinazione di fatto.

Gli Ermellini osservano che la superficie utile complessiva non può restrittivamente identificarsi con la sola superficie abitabile: l’abitabilità va considerata come un criterio non esclusivo al fine dell’individuazione della categoria giuridica della «superficie utile complessiva» di cui all'art. 6 del D.M. 02/08/1969.

L’utilizzabilità di una superficie è concetto che prescinde dall’abitabilità ed è quello più idoneo a esprimere il carattere «lussuoso» o meno di una casa. Cosicché, la possibilità di conseguire una facile abitabilità, mediante, ad esempio, un semplice adeguamento dei rapporti aereo-illuminanti, consente di ritenere «utile» la superficie abitativa; e il tener conto di questa potenzialità abitativa consente di individuare meglio ciò che è «di lusso» o meno sul piano del mercato immobiliare, che, come noto, una tale disponibilità di superficie valorizza.

Il testo della sentenza è consultabile nel box Fonti Collegate di Legislazione Tecnica.

Fonte: Legislazione Tecnica, leggi QUI.

Il nuovo Piano Casa: 200 milioni a sostegno di mutui e affitti

Il D.L. 102/2013 ha creato un nuovo fondo a favore degli inquilini morosi e rifinanziato 3 fondi già esistenti per agevolare l'acquisto della prima casa e le locazioni, destinando 200 milioni di euro nel biennio 2014-2015.

Con il D.L. 31/08/2013, n. 102, pubblicato in G.U. n. 204 del 31/08/2013, oltre alle misure in materia di IMU, fiscalità immobiliare e lavoro, è stato varato un Piano per la casa che prevede la creazione di un nuovo fondo ed il rifinanziamento di tre fondi già esistenti. Il Piano prevede una dotazione complessiva di 200 milioni di euro per rendere più sostenibili gli oneri del mutuo e della locazione della prima abitazione per le famiglie e le persone più svantaggiate.Di seguito una sintesi dei contenuti ed i criteri di accesso ai Fondi.

FONDO DI SOLIDARIETA' PER I MUTUI PER L'ACQUISTO DELLA PRIMA CASA (40 MILIONI DI EURO)

Il Fondo sostiene i proprietari, titolari di mutui prima casa nel pagamento delle rate del mutuo, consentendo una sospensione nel pagamento delle rate.
Il Fondo è stato istituito con l'art. 2, comma 475, della L. 244/2007 e viene ora rifinanziato con 20 milioni di euro per ciascuno degli anni 2014 e 2015.

Soggetti ammessi
Proprietari di immobili adibiti ad abitazione principale, in temporanea difficoltà, titolari di un mutuo non superiore a 250.000 euro e in possesso di indicatore ISEE non superiore a 30.000 euro.

Come funziona
L’accesso al Fondo consente la sospensione del pagamento delle rate del mutuo per un periodo massimo di 18 mesi. Il Fondo sostiene i costi relativi agli interessi maturati sul debito residuo durante il periodo della sospensione. In pratica il Fondo ripagherà alla banca il tasso di interesse applicato al mutuo con esclusione della componente di spread.

Requisiti per l'accesso
Oltre al requisito di reddito indicato, i richiedenti devono dimostrare di possedere almeno uno dei seguenti requisiti:
- perdita del rapporto di lavoro subordinato sia a tempo determinato che a tempo indeterminato;
- perdita del rapporto di lavoro parasubordinato (di cui all'articolo 409, numero 3 del codice di procedura civile);
- insorgenza di condizioni di non autosufficienza ovvero handicap grave dell'intestatario o di uno dei cointestatari del contratto di mutuo.

Come si accede
La domanda di sospensione va effettuata direttamente presso la banca con la modulistica ufficiale aggiornata che di volta in volta viene resa disponibile su www.dt.tesoro.it e su www.consap.it.

La banca, effettuati gli adempimenti di competenza, inoltra l’istanza a CONSAP che, verificati i presupposti, rilascia il nulla osta alla sospensione del pagamento delle rate del mutuo. La banca, acquisito il nulla osta di CONSAP, comunica all’interessato la sospensione dell’ammortamento del mutuo.

La modulistica è disponibile sul sito del Ministero dell’Economia al seguente indirizzo
http://www.dt.tesoro.it/it/doc_hp/fondomutuipc.html.

Altre informazioni
Ulteriori informazioni sono reperibili su: www.dt.tesoro.it e www.consap.it.

FONDO PER L’ACCESSO AL CREDITO PER L’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA (60 MILIONI DI EURO)

Il Fondo offre le garanzie necessarie per ottenere un mutuo per l’acquisto della prima casa. Lo Stato garantisce il 50% della quota capitale del mutuo che viene concesso.
Il Fondo è stato istituito con l'art. 13, coma 3-bis, del D.L. 112/2008 e viene ora rifinanziato con ulteriori 30 milioni di euro, per ciascuno degli anni 2014 e 2015.

Soggetti ammessi
Possono fare richiesta per accesso al Fondo le giovani coppie o i nuclei familiari anche mono-genitoriali con figli minori. Con le modifiche introdotte dal D.L. 102/2013 potranno accedere al Fondo anche i giovani di età inferiore ai 35 anni titolari di un rapporto di lavoro atipico.

Requisiti per l'accesso
I requisiti da possedere per poter accedere sono:
- età inferiore a 35 anni (tale requisito deve essere soddisfatto da tutti i richiedenti);
- giovani coppie coniugate (con o senza figli) o nuclei familiari anche mono-genitoriali con figli minori;
- giovani lavoratori titolari di contratti di lavoro atipici di cui all’art. 1 della L. 28/06/2012, n. 92;
- reddito ISEE complessivo non superiore a 40.000 euro;
- non essere proprietari di altri immobili ad uso abitativo.

Caratteristiche dell'immobile beneficiario

Per beneficiare del Fondo, l’immobile:
- deve essere adibito ad abitazione principale;
- non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi) e non deve avere una superficie superiore e a 95 metri quadrati;
- non deve avere le caratteristiche di lusso.

Caratteristiche del mutuo attivabile con il Fondo
mutui ipotecari prima casa:
- di ammontare non superiore a 200.000 euro;
- il tasso applicato e le condizioni del mutuo sono stabilite dai singoli istituti bancari entro i parametri predefiniti;
- i mutui potranno essere sottoscritti con un tasso non superiore al tasso effettivo globale medio sui mutui, pubblicato trimestralmente dal Ministero dell’economia e delle finanze ai sensi della L. 07/03/1996, n. 108;
- i finanziatori si impegnano a non chiedere ai mutuatari garanzie aggiuntive oltre all’ipoteca sull’immobile e alla garanzia fornita dallo Stato.

Come si accede
I giovani in possesso dei requisiti, per accedere ai finanziamenti, devono compilare il modello di domanda, allegare la documentazione richiesta e recarsi presso le filiali dei soggetti finanziatori aderenti all’iniziativa.

Altre informazioni
Per ulteriori informazioni su come accedere ai fondi, sugli Istituti di credito che hanno aderito all’iniziativa e sulla modulistica necessaria: http://www.diamoglifuturo.it/fondo-casa

FONDO DI SOSTEGNO PER L’ACCESSO ALLE ABITAZIONI IN LOCAZIONE (60 MILIONI DI EURO)

Il Fondo nazionale per l’accesso alle abitazione in locazione prevede l’erogazione di contributi a favore di famiglie che hanno un canone di locazione registrato che si trovano in difficoltà nel pagare l’affitto.
Il Fondo è stato istituito con l’art. 11 della L. 431/1998 e ora viene incrementato di ulteriori 30 milioni di euro, per ciascuno degli anni 2014 e 2015.

Come funziona
Ogni anno lo Stato, con Legge Finanziaria, stabilisce l'importo da ripartite tra le Regioni entro il 31 marzo.
Successivamente i Comuni definiscono l'entità e le modalità di erogazione dei contributi e individuano con appositi bandi pubblici i requisiti dei conduttori che possono beneficiarne.
Le somme assegnate sono concesse come contributi integrativi per il pagamento dei canoni di locazione dovuti dai conduttori in difficoltà ai proprietari degli immobili, di proprietà sia pubblica sia privata.

Soggetti ammessi
Possono presentare la domanda tutti i cittadini in possesso dei seguenti requisiti minimi previsti dal D.M. 07/06/1999 (riferiti al nucleo familiare):
- reddito annuo imponibile complessivo non superiore a due pensioni minime INPS, rispetto al quale l'incidenza del canone di locazione risulti non inferiore al 14%;
- reddito annuo imponibile complessivo non superiore a quello determinato dalle regioni e dalle province autonome di Trento e Bolzano per l'assegnazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, rispetto al quale l'incidenza del canone di locazione risulti non inferiore al 24%.

Ulteriori criteri possono essere definiti dai bandi comunali.

Come si accede
I conduttori, in possesso dei requisiti, potranno accedere al Fondo partecipando ai bandi pubblici comunali.

FONDO DI GARANZIA A COPERTURA DEL RISCHIO DI MOROSITA' DI LOCATARI ALTRIMENTI AFFIDABILI (40 MILIONI DI EURO)

Il Fondo, di nuova istituzione, viene dotato di 20 milioni di euro per ciascuno degli anni 2014 e 2015, ed è finalizzato a garantire il rischio di morosità da parte di quei locatari, generalmente affidabili, che a causa della sfavorevole situazione economica che attraversa il Paese, si trovano momentaneamente in difficoltà. Il Fondo ha, inoltre, la finalità di prevenire l’apertura di procedimenti di sfratto.
La norma di legge che istituisce il Fondo fa rinvio ad un successivo decreto ministeriale che sarà emanato entro tempi brevissimi e ripartirà le risorse tra le Regioni.

Soggetti ammessi
Gli inquilini residenti in Comuni ad alta tensione abitativa dove siano già stati attivati bandi per l’erogazione di contributi in favore di inquilini morosi incolpevoli.

Come funziona
L’accesso al fondo consentirà la sospensione temporanea del pagamento dei canoni di affitto. Il previsto decreto ministeriale ripartirà le risorse disponibili fra le Regioni e le Province autonome di Trento e Bolzano.

Altre informazioni
Il sito del Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti fornirà tutte le informazioni necessarie all’accesso al Fondo e la relativa modulistica.Fonte: Legislazione Tecnica, leggi QUI.

Agevolazioni 'prima casa': come poterne beneficiare?

E' necessario dichiarare nell'atto definitivo di acquisto dell'immobile di essere in possesso dei requisiti per la prima casa: ecco tutte le istruzioni.

Affinché tornino applicabili le agevolazioni “prima casa” l’acquirente dell’immobile abitativo deve dichiarare nell’atto definitivo di acquisto dell’immobile di essere in possesso dei requisiti per la prima casa. La dichiarazione costituisce un vero e proprio obbligo a pena di decadenza dalle agevolazioni. La dichiarazione resa non nell’atto di compravendita ma in uno specifico atto integrativo è ammessa, purché l’atto integrativo sia redatto secondo le medesime formalità giuridiche dell’atto originario.

Inoltre, affinché tornino applicabili le agevolazioni fiscali “prima casa” sarà necessario che:

- l’immobile non sia considerato di lusso (le abitazioni di lusso sono quelle che hanno i requisiti riportati all’interno del D.M. 2 agosto 1969). Va da sé che le agevolazioni fiscali torneranno applicabili unicamente alle abitazioni (per casa di abitazione può definirsi l’unità immobiliare destinata, per le sue caratteristiche strutturali, ad essere utilizzata per il soddisfacimento delle esigenze abitative dell’acquirente – sono quelle classificate o classificabili nelle categorie catastali da A/1 ad A/9 e A/11) che non sono classificate di “lusso”. Al riguardo è opportuno precisare che al fine di identificare la tipologia di immobile (di lusso o meno) bisogna rifarsi: i) al contenuto dell’atto (ad es. la descrizione dell’immobile), ii) alla documentazione allegata (ad es. il certificato catastale;

- l’immobile deve essere ubicato, alternativamente: i) nel territorio del Comune in cui l’acquirente abbia o trasferisca la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto; ii) nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolga la propria attività (lavoro, studio, ecc.) se diverso da quello in cui risiede; iii) nel territorio del Comune in cui il datore dell’acquirente ha la sede o svolge l’attività, se l’acquirente stesso si è trasferito all’estero per motivi di lavoro; iv) in qualsiasi Comune sul territorio italiano nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero.

NB: Per quanto attiene alla residenza è bene precisare che la stessa si considera trasferita nella stessa data in cui l’interessato rende al comune, ai sensi dell’articolo 18, commi 1 e 2 D.P.R. 30 maggio 1989, n. 233, la dichiarazione di trasferimento. A tal riguardo bisogna prestare attenzione al fatto che per quanto attiene alla detrazione degli interessi sul mutuo “prima casa” per beneficiare di tale agevolazione il cambio di residenza deve essere effettuato entro e non oltre 1 anno dalla stipula del mutuo (fino all’anno 2000 il termine era di 6 mesi). Si segnala, inoltre, che la Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 95 del 12 maggio 2000 ha chiarito che si perde il diritto alla detraibilità degli interessi sul mutuo “prima casa” laddove non fosse possibile trasferire la propria residenza entro i 6 mesi (la Circolare era stata pubblicata nel 2000, quindi vengono riportati 6 mesi, ora pari ad un anno) anche dipendesse da cause al contribuente non imputabili. Invece, affinché si possa godere degli altri benefici “prima casa” (imposta di registro, IVA, ecc) i termini sono pari a 18 mesi dalla stipula del rogito notarile.

- sussistono entrambe le seguenti condizioni: i) l’acquirente non è titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, del diritto di proprietà o di usufrutto, uso o abitazione su altre case di abitazione ubicate nello stesso Comune nel quale l’immobile con l’agevolazione è acquistato; ii) l’acquirente non è titolare, nemmeno per quote, anche se detenute in regime di comunione legale dei beni, di altre case di abitazione, o di diritti di usufrutto, uso, abitazione sulle stesse, compresa la nuda proprietà, situate nel territorio nazionale, per le quali l’acquirente ha già usufruito delle agevolazioni prima casa.

Soltanto la titolarità di altro appartamento nello stesso comune adibito ad abitazione principale in comunione (legale o convenzionale) con il coniuge determina l’impossibilità di usufruire dell’agevolazione. Invece, la titolarità di una quota con persone diverse dal coniuge non è ostativa all’applicabilità dell’aliquota agevolata. In caso di requisiti posseduti solo da uno dei coniugi in comunione legale, l’agevolazione spetta per il 50%, ossia limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti richiesti. Inoltre, se la dichiarazione di possidenza dei requisiti viene resa solo da uno dei due coniugi l’agevolazione spetta per il 50%, ossia limitatamente alla quota acquistata dal coniuge che ha reso la dichiarazione.

Fonte: Geometra.info, leggi QUI.

Vi è poi anche la possibilità di realizzare la propria casa, usufruendo delle agevolazioni "prima casa", anche costruendola ex-novo partendo dall'acquisto di un terreno edificabile: per questo e per altri eventuali approfondimenti lo STUDIO TECNICO BOLOGNINI è a disposizione.