Numerose sono le novità introdotte dalla legge, lo STUDIO TECNICO BOLOGNINI le ha analizzate e vuole qui riproporre una sintetica lettura delle stesse:
- tutti gli atti che riguardano l'edilizia residenziale debbono transitare dal
SUE, Sportello Unico per l'Edilizia, istituito in ciascun comune (art. 4 comma 4 Lo Sportello unico costituisce, per gli
interventi di edilizia residenziale, l'unico punto di accesso per il
privato interessato, in relazione a tutte le vicende amministrative riguardanti
il titolo abilitativo e l'intervento edilizio oggetto dello
stesso, che fornisce una
risposta tempestiva in luogo di tutte le pubbliche amministrazioni, comunque
coinvolte. Le comunicazioni al richiedente sono
trasmesse esclusivamente
dallo Sportello unico; gli altri uffici comunali e le amministrazioni pubbliche
diverse dal Comune, che sono interessati al procedimento di rilascio
del permesso di costruire, non possono trasmettere al richiedente atti
autorizzatori, nulla osta, pareri o atti di consenso, anche a contenuto negativo,
comunque denominati e sono tenuti a trasmettere immediatamente allo
Sportello unico le denunce, le domande, le segnalazioni, gli atti e la documentazione
ad esse eventualmente presentati, dandone comunicazione al
richiedente);
- tutti gli atti che riguardano l'edilizia non residenziale debbono transitare dal SUAP, Sportello Unico per le Attività Produttive (art. 5 comma 2 Nel caso di impianti
produttivi di beni e servizi, il SUAP è il punto unico di accesso, le comunicazioni
al richiedente sono trasmesse esclusivamente dallo Sportello unico e gli
altri uffici comunali e le amministrazioni pubbliche diverse dal Comune, che sono
interessati al procedimento di rilascio del permesso di costruire, non possono
trasmettere al richiedente atti autorizzatori, nulla osta, pareri o atti di consenso,
anche a contenuto negativo, comunque denominati, e sono tenuti a trasmettere
immediatamente al SUAP le denunce, le domande, le segnalazioni, gli atti e
la documentazione ad esse eventualmente presentati,
dandone comunicazione al
richiedente);
- è stato definito il ruolo della CQAP, Commissione per la Qualità Architettonica ed il Paesaggio (art. 6 comma 1 "...quale
organo consultivo cui spetta l'emanazione di pareri,
obbligatori e non vincolanti, in ordine agli aspetti compositivi ed
architettonici degli interventi ed al loro inserimento nel contesto urbano, paesaggistico e
ambientale...");
- il professionista incaricato può motivatamente chiedere di poter illustrare alla CQAP il progetto prima della sua valutazione (art. 6 comma 2 punto d);
- è stata ampliata l'attività
edilizia libera, cioè priva della richiesta di titolo edilizio per poter intervenire (art. 7 comma 1);
- in relazione alle opere soggette a CIL, Comunicazione di Inizio Lavori, (art. 7 comma 4) è
fatto obbligo di nomina del Direttore dei Lavori, del deposito di idonea denuncia catastale a fine
lavori e delle relative dichiarazioni di conformità degli impianti, se questi hanno subito modifiche, mentre non è richiesto il deposito della scheda tecnica; si possono inoltre fare le varianti di fine lavori (art. 7 comma 6);
- relativamente alla coibentazione esterna del fabbricato, ai fini di una riqualificazione energetica dell'immobile, è stato assorbito il D.Lgs.115/2008, inserendo nella norma i maggiori spessori dei solai interni anche in caso di intervento sull'esistente (art. 11 comma 2);
- entro 180 giorni dall'entrata in vigore della presente legge tutti i
comuni devono adeguare le proprie norme e modulistiche (art. 12);
- la verifica della
completezza della documentazione della SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività, avviene entro 5 giorni
dal deposito (art. 14 comma 4), mentre la correttezza della SCIA entro
30 giorni (comma 5) e successivamente può essere interrotta solo se sono state depositate dal richiedente dichiarazioni
false o mendaci (comma 9);
- le comunicazioni di inizio e fine lavori
possono essere prorogate (art. 16 comma 2);
- in caso di PDC, Permesso di Costruire, l'iter con l'eventuale raccolta di tutti i pareri da parte del SUE/SUAP deve avvenire entro 60 giorni (art. 18 comma 4), poi ci sono 15 gg. per il
rilascio (comma 8), altrimenti decorsi i termini si ritiene accolto comunque (comma
10) anche senza provvedimento, il tutto se non ci sono richieste di
integrazione, progetti particolarmente complessi o comuni con più
di 100 mila abitanti, nel qual caso il termine si intende raddoppiato (comma 9);
- vi è la possibilità di richiedere il rilascio di un PDC in deroga per edifici
e impianti pubblici o di interesse pubblico (art. 20 comma 1), deroga che
riguarda (comma 2): "La deroga, nel rispetto delle norme igieniche,
sanitarie, di accessibilità e di sicurezza e dei limiti
inderogabili stabiliti dalle disposizioni statali e regionali, può riguardare esclusivamente
le destinazioni d'uso ammissibili, la densità edilizia, l'altezza e la distanza
tra i fabbricati e dai confini, stabilite dagli strumenti di pianificazione
urbanistica".
- il controllo a campione
del certificato di conformità edilizia e agibilità deve essere
comunicato all'interessato entro 10 giorni dal deposito, viceversa si
intende accolto (art. 23 comma 6), secondo la norma il rilascio deve avvenire entro 90 giorni, oppure si applica il silenzio assenso (comma 10);
- il ritardo nella
presentazione della scheda tecnica comporta una sanzione pari a €
100,00 per ogni mese di ritardo (art. 26 comma 1);
- il cambio d'uso senza opere e
senza carico urbanistico si può realizzare tramite CIL (art. 28 comma 2);
- sono state specificate le varianti essenziali (art.
41 comma 1): "Sono variazioni essenziali rispetto al titolo
abilitativo originario come integrato dalla SCIA di
fine lavori:
a) il mutamento della
destinazione d’uso che comporta un incremento del carico urbanistico di
cui all’articolo 30, comma 1, della legge regionale in materia
edilizia;
b) gli aumenti di entità
superiore al 20 per cento rispetto alla superficie coperta, al
rapporto di copertura, al perimetro, all'altezza dei fabbricati, gli
scostamenti superiori al 20 per cento della sagoma o dell'area di
sedime, la riduzione superiore al 20 per cento delle distanze
minime tra fabbricati e dai confini di proprietà anche a diversi livelli di
altezza;
c) gli aumenti della
cubatura rispetto al progetto del 10 per cento e comunque superiori a 300
metri cubi, con esclusione di quelli che riguardino soltanto le
cubature accessorie ed i volumi tecnici, così come definiti ed
identificati dalle norme urbanistiche ed edilizie
comunali;
d) gli aumenti della
superficie utile superiori a 100 metri quadrati;
e) ogni intervento
difforme rispetto al titolo abilitativo che comporti violazione delle norme
tecniche per le costruzioni in materia di edilizia antisismica;
f) ogni intervento
difforme rispetto al titolo abilitativo, ove effettuato su immobili ricadenti in
aree naturali protette, nonché effettuato su immobili sottoposti a
particolari prescrizioni per ragioni ambientali, paesaggistiche,
archeologiche, storico-architettoniche da leggi
nazionali o regionali,
ovvero dagli strumenti di pianificazione territoriale od
urbanistica. Non costituiscono variazione essenziale i lavori realizzati in
assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, qualora
rientrino nei casi di cui all’articolo 149 del
decreto legislativo n. 42
del 2004 e qualora venga accertata la compatibilità
paesaggistica, ai sensi dell’articolo 167 del medesimo decreto legislativo".
- proroga d'ufficio di 2 anni per inizio e
fine lavori nelle zone terremotate (art. 55 comma 2);
- sono state aggiornate le definizioni degli interventi edilizi, nell'allegato alla legge:
"Ai fini della presente
legge, si intendono per:
a) "Interventi di
manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione,
rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad
integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
b) "Interventi di
manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e
sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed
integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i
volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche
delle destinazioni d'uso;
c) "Restauro
scientifico", gli interventi che riguardano le unità edilizie
che hanno assunto rilevante
importanza nel contesto urbano territoriale per specifici pregi o
caratteri architettonici o artistici. Gli interventi di restauro scientifico consistono in
un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici,
formali e strutturali dell'edificio, ne consentono la conservazione,
valorizzandone i caratteri e rendendone possibile un uso adeguato alle intrinseche
caratteristiche.
Il tipo di intervento
prevede:
c.1) il restauro degli
aspetti architettonici o il ripristino delle parti alterate, cioè il restauro o ripristino
dei fronti esterni ed interni, il restauro o il ripristino degli ambienti interni, la
ricostruzione filologica di parti dell'edificio eventualmente crollate o
demolite, la conservazione o il ripristino dell'impianto
distributivo-organizzativo originale, la conservazione o il ripristino degli spazi
liberi, quali, tra gli altri, le corti, i larghi, i piazzali, gli orti, i giardini, i
chiostri;
c.2) il consolidamento,
con sostituzione delle parti non recuperabili senza modificare la posizione o
la quota dei seguenti elementi strutturali:
- murature portanti sia
interne che esterne;
- solai e volte;
- scale;
- tetto, con ripristino
del manto di copertura originale;
c.3) l'eliminazione delle
superfetazioni come parti incongrue all'impianto originario e agli
ampliamenti organici del medesimo;
c.4) l'inserimento degli
impianti tecnologici e igienico-sanitari essenziali;
d) "Interventi di
restauro e risanamento conservativo", gli interventi edilizi rivolti a conservare
l'organismo edilizio e ad assicurare la funzionalità mediante un insieme
sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e
strutturali dell'organismo stesso, ne consentono destinazioni d'uso con
essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il
ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli
elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze
dell'uso, l'eliminazione
degli elementi estranei all'organismo edilizio;
e) "Ripristino
tipologico", gli interventi che riguardano le unità edilizie
fatiscenti o parzialmente demolite di
cui è possibile reperire adeguata documentazione della loro organizzazione
tipologica originaria individuabile anche in altre unità edilizie dello stesso
periodo storico e della stessa area culturale.
Il tipo di intervento
prevede:
e.1) il ripristino dei
collegamenti verticali od orizzontali collettivi quali androni, blocchi scale, portici;
e.2) il ripristino ed il
mantenimento della forma, dimensioni e dei rapporti fra unità edilizie
preesistenti ed aree scoperte quali corti, chiostri;
e.3) il ripristino di
tutti gli elementi costitutivi del tipo edilizio, quali partitura delle finestre, ubicazione
degli elementi principali e particolari elementi di finitura.
f) "Interventi di
ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare
gli organismi edilizi mediante
un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo
edilizio in tutto od in parte diverso dal precedente.
Tali interventi
comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio,
l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti,
nonché la realizzazione di volumi tecnici necessari per l'installazione o la
revisione di impianti tecnologici. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione
edilizia sono compresi anche quelli consistenti nella demolizione e
ricostruzione con la stessa volumetria del fabbricato preesistente, fatte salve
le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla
normativa antisismica, per
l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l'installazione di
impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico degli edifici.
Gli interventi di
ristrutturazione edilizia comprendono altresì quelli che comportino, in conformità
alle previsioni degli strumenti urbanistici, aumento di unità immobiliari,
modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che
limitatamente agli immobili compresi nei centri storici e negli insediamenti e
infrastrutture storici del territorio rurale, di cui agli articoli A-7 e A-8 dell’Allegato
della legge regionale n. 20 del 2000 comportino mutamenti della
destinazione d’uso.
g) "Interventi di
nuova costruzione", gli interventi di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio
non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti. Sono comunque
da considerarsi tali:
g.1) la costruzione di
manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l'ampliamento di quelli
esistenti all'esterno della sagoma esistente, fermo restando per gli
interventi pertinenziali, quanto previsto al punto g.6);
g.2) gli interventi di
urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal
Comune;
g.3) la realizzazione di
infrastrutture ed impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la
trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
g.4) l'installazione di
torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi
di telecomunicazione da realizzare sul suolo;
g.5) l'installazione di
manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere che siano
utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi,
magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze
meramente temporanee;
g.6) gli interventi
pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione
alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree,
qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che
comportino la realizzazione di un volume superiore al 20 per cento
del volume dell'edificio principale;
g.7) la realizzazione di
depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività
produttive all'aperto ove comportino l'esecuzione dei lavori cui consegua la
trasformazione permanente del suolo inedificato;
h) "Interventi di
ristrutturazione urbanistica", gli interventi rivolti a
sostituire l'esistente tessuto
urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi
edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e
della rete stradale;
i) "Demolizione",
gli interventi di demolizione senza ricostruzione che riguardano gli elementi
incongrui quali superfetazioni e corpi di fabbrica incompatibili con la
struttura dell'insediamento. La loro demolizione concorre all'opera di risanamento
funzionale e formale delle aree destinate a verde privato e a verde
pubblico. Il tipo di intervento prevede la demolizione dei corpi edili incongrui e la
esecuzione di opere esterne;
l) "Recupero e
risanamento delle aree libere", gli interventi che riguardano
le aree e gli spazi liberi.
L'intervento concorre all'opera di risanamento, funzionale e formale,
delle aree stesse. Il tipo di intervento prevede l'eliminazione di opere
incongrue esistenti e la esecuzione di opere capaci di concorrere alla
riorganizzazione funzionale e formale delle aree e degli spazi liberi con attenzione alla
loro accessibilità e fruibilità;
m) “Significativi
movimenti di terra”, i rilevanti movimenti morfologici del suolo non a fini agricoli e
comunque estranei all'attività edificatoria quali gli scavi, i livellamenti, i riporti di
terreno, gli sbancamenti. Il Regolamento urbanistico ed edilizio definisce le
caratteristiche dimensionali, qualitative e quantitative degli interventi al fine di
stabilirne la rilevanza".
Positivi i primi commenti di Confindustria e Ance Emilia Romagna.
Per quanto riguarda lo STUDIO TECNICO BOLOGNINI, con la presente legge si è voluto finalmente fare un po' di chiarezza e sfoltire le molteplici norme ancora in vigore in questa materia, in particolar modo agevolando gli interventi di ristrutturazione e riqualificazione energetica che possono essere sviluppati sull'edilizia esistente.
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